나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512393 [1] 인천광역시 부평구 부평동 719-1 미진씨밀레 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평남초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 주상지대로서 주변환경은 보통임.

교통상황

동측으로 접한 세로를 통하여 간선도로(경인로 등)에 연계되며 인근에 버스정류장, 전철역(부평역)이 소재하는 등 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 208호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감, 창 호: 섀시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 엘리베이터 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형 완경사지이며 1개 동(공부상 85호(현황은 개축을 통해 호가 늘어남), 주차84대, 용적률 539.97%) 건부지임.

인접 도로상태등

동측, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금310,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512393 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 719-1 미진씨밀레 2층208호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

토지면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

토지지분: 15.95㎡ (약 4.83평)

건물면적: 70.48㎡ (약 21.32평)

건물지분: 70.48㎡ (약 21.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

이 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하고 있으며, "부평남초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 주상복합지역으로 형성되어 있습니다. 동측으로 접한 도로를 통해 경인로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

* 교통: 부평역(지하철 1호선, GTX-B 예정)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경인로 등 간선도로 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 시설: 롯데마트 부평역점, 모다백화점 부평점 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리(갑구 4번, 강제경매)는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 을구 3번으로 주택임차권(차현아, 임차금액 310,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정 권리에 해당하며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아닌 것으로 판단됩니다. 또한, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보: HUG 인수조건 변경' 문구는 이러한 권리관계의 특이사항을 반영하는 것으로 해석됩니다. 집합건물 등기부 요약 상 소유권 보존, 공유자 이전, 소유권 이전 등기가 확인되며, 모든 이해관계가 정리된 후 강제경매가 진행되는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 특이사항으로 인해 최종 확인 필요)

* 소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (HUG 말소 동의 확약서 제출에 따라)

4. 상권분석

본 물건은 부평역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 롯데마트, 모다백화점 등 대형 유통시설이 있어 소비자 접근성이 높으며, 다양한 편의시설과 식당가 등이 발달하여 배후 수요가 탄탄합니다. GTX-B 노선 예정으로 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천부평남초등학교가 약 200m 거리에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다. 인천동수중학교, 부원중학교, 부평고등학교 등 중고등학교 학군도 도보 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 롯데마트 부평역점, 모다백화점, GS더프레시 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 주변에 병원 및 의원급 의료시설이 다수 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 부평역 인근에는 외국인 거주 비율이 높은 지역이 있으며, 일부 지역에서는 치안에 대한 우려가 언급되기도 합니다. 그러나 본 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장 상 '업무시설'로 주용도가 되어 있으나, '공동주택, 제1종 근린생활시설' 등이 기타 용도로 포함되어 있어 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 분쟁의 가능성은 항상 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가는 261,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세를 고려했을 때, 적극적인 입찰을 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권 관련 당사자로 얽혀 있어 권리 관계가 다소 복잡하게 느껴질 수 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 명시로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 변수는 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 프리미엄: 인천의 핵심 교통 요지인 부평역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. GTX-B 노선 개통 시 가치 상승 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 롯데마트, 백화점, 병원, 각종 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 부평동 일대는 꾸준한 오피스텔 및 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 권리 관계 명확화: HUG 관련 문제로 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명확한 투자 메리트입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 유사 면적(70㎡ 내외)의 부평동 미진씨밀레 오피스텔 실거래가는 2022년 3월 2층 매물이 3억 1,000만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 지역 오피스텔(e편한세상시티부평역 등)의 55~64㎡ 공급면적 기준 실거래가가 1억 1천만 원대에서 1억 3천만 원대 수준으로 확인되나, 이는 전용면적 기준으로는 더 낮은 가격대로 추정됩니다. 본 물건의 전용면적은 70.48㎡로, 이를 감안할 때, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

감정가 261,000,000원을 기준으로, 주변 시세와 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 판단됩니다.

주택임차인의 보증금 310,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안하면, 경쟁 현황 및 시세 변동 가능성을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.