나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512404 [1] 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공업 및 산업단지와 근린생홞시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 10층 건내 제1층 제101호외 2개호로서, (사용승인일: 2021-7-30) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감등임. 내벽: 페인팅 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 가: 소매점(현황공실) 기호 나: 소매점(부동산사무실) 기호 다: 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 내진설계적용, 주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지 토지로서, 공장(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물현황도 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층 110호에 소재하는 부동산입니다.

토지면적은 23.62㎡(약 7.15평)이며, 건물면적은 79.04㎡(약 23.91평)입니다.

본건의 용도는 근린상가로 분류되어 있으나, 건축물대장상 주 용도는 공장으로 표기된 지식산업센터 내 구분건물입니다.

감정가는 801,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중OOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건에 해당합니다.

건물의 구조는 일반철골구조 패널지붕 10층 건물 중 제1층 제110호입니다.

본건은 공부와의 차이가 없습니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 수인분당선 "남동인더스파크역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공업 및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "남동인더스파크역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건이 속한 건물은 2021년 7월 30일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수 설비, 내진설계 적용, 주차장, 승강기 등이 완비되어 있습니다.

토지는 세장형 평지로, 공장(아파트형공장) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태로는 본건 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5, 채권금액 2,184,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 22억 2천만원으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 압류(남동세무서장), 가압류(중소기업은행), 임의경매개시결정(중소기업은행) 등의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주식회사 케이홀딩스 대표 김

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 12월 26일

* 대항력: 없음

주식회사 케이홀딩스 대표 김 의 경우, 대항력이 없으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린상가 용도로 지정되어 있으나, 건물의 주용도는 공장으로 지어진 지식산업센터 내에 위치합니다.

주변 지역은 공업 및 산업단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

현재 감정평가서상 이용 상태로는 기호 가(소매점)는 현황 공실이며, 기호 나(소매점)는 부동산 사무실, 기호 다(일반음식점)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 110호의 현황에 대한 명확한 언급은 없으나, 공실로 인수하여 즉시 활용하거나 재임대하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 편의시설로는 지하철 수인분당선 남동인더스파크역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건이 속한 남동SD타워지식산업센터는 연면적 약 22,899㎡ 규모이며, 건물 내 위생 및 급배수, 내진설계, 주차장, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 건물 내 146대, 외부 4대 수용 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 본 지역은 주로 산업단지와 관련 시설이 밀집해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 채권액이 크고 여러 물건이 담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보 물건의 매각 결과에 따른 채권 잔존 가능성을 유의해야 합니다. (다만, 본건의 경매가 개시되어 매각이 진행되는 점으로 보아 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.)

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인이 있을 경우 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 이웃 탐문 및 건축물 현황도에 의존하여 작성되었습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인에 한함) 등 일부 제한사항이 존재하므로, 해당 용도로 이용 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 지식산업센터 내 근린상가 물건으로, 역세권에 위치하고 있어 교통이 편리하며, 산업단지 배후 수요를 바탕으로 영업 활동에 유리한 입지입니다.

모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석이 이루어졌으며, 인수되는 임차인의 보증금이 없어 명도 및 재임대 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 가치가 높습니다.

* 수인분당선 남동인더스파크역 인근에 위치한 역세권 물건입니다.

* 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 결과를 가지고 있습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 명도 후 바로 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 801,000,000원입니다.

본 건 경매 진행 시 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 본건의 현재 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.