나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512373 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층310호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(독정역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제310호로서, 외벽 : 드라이비트, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층310호

2.2. 용도

연립주택 (도시형생활주택)

2.3. 감정가

145,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 30.61㎡ (약 9.26평)

토지지분: 30.61㎡ (약 9.26평)

건물면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

건물지분: 47.4㎡ (약 14.34평)

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

주OOOOOOO

2.8. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(독정역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3.3. 도로상태

본건의 출입은 북동측 포장도로를 이용합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

부산지방법원 2022카단102514 가압류 (한국자산관리공사, 2022-06-13 접수)

4.2. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2016-09-23)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 조 / 금액: 144,900,000원 / 전입: 2021-09-03, 확정: 2021-08-10, 배당신고: 2023-09-12) - 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 말소될 가능성 높음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 갑5: 소유권이전 (박광석, 2021-09-24)

* 갑6: 가압류 (한국자산관리공사, 51,798,469원, 2022-06-13) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (주택도시보증공사, 158,000,000원, 2023-02-14) - 말소

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 144,900,000원, 2025-09-16) - 본 경매 개시 결정

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 조 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 144,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-10

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 권리분석 종합

말소기준권리인 한국자산관리공사의 가압류(갑6)보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 경매로 인해 을구 3번 주택임차권을 제외한 나머지 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되지 않는 권리에서 제외될 가능성이 높으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (1043-1, 2009년식, 70.38㎡): 135,000,000원 (약 1,918,144원/㎡)

* 그랜드비스타 (1084-2, 2011년식, 34.942㎡): 179,000,000원 (약 5,122,700원/㎡)

* 멤버스힐 (1080-17, 2017년식, 31.548㎡): 133,000,000원 (약 4,215,700원/㎡)

5.2. 시세 비교

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 건물 면적은 47.40㎡입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,059,071원/㎡입니다.

비교 대상 중 그랜드비스타와 멤버스힐의 경우, 면적은 본건보다 작으나 평당 단가는 본건 감정가 대비 높게 형성되어 있습니다. 원당탑스빌은 면적이 크지만 평당 단가가 낮게 형성되어 있어, 건물 유형 및 연식, 상세 위치에 따른 차이가 있는 것으로 보입니다.

본건은 도시형생활주택으로 분류되며, 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제310호입니다.

외벽은 드라이비트, 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

6.2. 이용 상태

현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

6.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 백석초등학교 남동측 인근에 위치

* 주변 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 혼재

* 독정역 인접 (대중교통 이용 용이)

* 차량 접근 용이

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본 물건은 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역에 해당합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 이는 내국인에게는 직접적인 제약이 없으나, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권

을구 3번 주택임차권(조 )이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG 관련 조건 변경 및 확약서 제출 여부, 정확한 말소 처리 과정을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

7.3. 건물 용도

도시형생활주택으로, 일반 아파트 대비 재산권 행사나 대출 조건 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

7.4. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 상으로는 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 경매 진행 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 1억 4천 5백만원 대비 면적이 적절하며 독정역 인근의 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시세보다 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 권리 관계상 HUG 관련 복잡성이 있었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 조건의 최종 확정 여부는 철저한 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지, 교통, 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 독정역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용 편리

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 잠재적 상승 여력 보유

* 권리관계 명확화: HUG 관련 보증금 인수 부담 없음 (확인 필수)

* 실거주 및 투자용 적합: 도시형생활주택으로서 실수요자 및 투자자 모두 고려 가능

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 실거래가(2026년 7월 기준)가 133,000,000원 ~ 179,000,000원 수준이며, 평당 단가 환산 시 약 420만원 ~ 510만원까지 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적(47.40㎡) 및 감정가(약 306만원/㎡)를 고려할 때, 시세 대비 잠재적 가치가 더 있다고 판단됩니다.

HUG 관련 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서가 최종적으로 법적 효력을 발휘하여 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이라는 전제 하에, 감정가의 100% ~ 120% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

최소 입찰가: 145,000,000원 (감정가)

적정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.