나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512370 [1] 인천광역시 남동구 간석동 79-8 계룡팰리스 비동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천1호선)'간석오거리역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 제5층 제503호로서, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에의 한함)(2025.8.26 ~2026.8.25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512370 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 79-8 계룡팰리스 비동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 지분: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 49.58㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.58㎡ (약 15.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 계룡팰리스 비동

총 층수: 5층 (본건 5층)

건축년도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

주요 용도: 다세대주택

전용 면적: 49.58㎡ (약 15.00평)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하며, "간석여자중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인천지하철 1호선 '간석오거리역' 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 본건까지 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 희망1자산대부관리유한회사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(김강욱, 154,000,000원)이 존재합니다.

물건명세서에 따르면, 이 주택임차권은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최종적으로는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

또한, 임차인 현황상 해당 임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2012.10.11)

* 갑2: 소유권이전 (2013.02.04)

* 을5: 주택임차권 (2023.07.24 접수, 김강욱, 154,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 (2021.07.09)

* 갑6: 가압류 (2024.11.15, 희망1자산대부관리유한회사, 22,401,850원, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (2025.09.17, 주택도시보증공사, 154,000,000원, 말소 예정 - 본건 경매)

3.5. 총 등기부 채권액

176,401,850원 (가압류 22,401,850원 + 강제경매 154,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

상업 시설보다는 주거 기능이 강한 지역으로, 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 지역 내 위상

간석오거리역 역세권에 포함되어 교통이 편리하며, 주변 학군 또한 양호한 편입니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 유사한 유형의 주택들이 많이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

본건 북측에 간석여자중학교가 위치하며, 인근에 다른 학교들이 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

간석오거리역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 더욱 다양한 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 주거 쾌적성

인근에 공원이 소재하고 있어 주거 쾌적성이 양호할 것으로 판단됩니다.

다세대 주택 밀집 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 분위기를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

다만, '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 권리관계 최종 확인 시 법률 전문가와 상담하여 명확히 파악하는 것이 중요합니다. (정보상 인수 보증금 0원)

6.2. 건물 상태

현장 조사가 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 외형 조사와 제시 목록, 건축물 현황도에 따른 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 이루어졌습니다.

따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 매수자에게는 해당되지 않는 조건입니다.

6.4. 소유권 변동

등기부상 소유권 이전이 다소 빈번하게 발생한 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

2012년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 주변에 학교와 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항에 대한 최종 법률적 검토는 필수적입니다.

현장 조사 시 내부 상태 파악이 제한적이었으므로, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리 분석상 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 64.73㎡: 173,000,000원 (2026년 3월 거래)

* 1987년식, 47.56㎡: 120,000,000원 (2026년 3월 거래)

* 1991년식, 34.65㎡: 55,000,000원 (2026년 3월 거래)

본건은 2012년식, 49.58㎡(약 15.00평)으로, 최근 거래된 1987년식 47.56㎡(약 14.40평) 대비 연식은 최신이며 면적도 유사합니다. 해당 거래의 평당 시세(약 837만원)를 적용하거나, 2014년식 매물의 평당 시세(약 877만원)를 고려하면, 본건의 적정 시세는 약 1억 2,000만원에서 1억 3,000만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 128,000,000원을 기준으로, 상기 시세 분석 결과 및 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여,

본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 115,000,000원 ~ 128,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.