나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512375 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 379-2 가온팰리스1 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "인천삼산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '단지형다세대'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 379-2 가온팰리스1 5층502호

용도: 다세대주택 (공부상 '단지형다세대'로 등재)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

건축연도: 2017년 6월 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

토지면적: 38.33㎡ (약 11.60평)

토지지분: 38.33㎡ (약 11.60평)

건물면적: 56.85㎡ (약 17.20평)

건물지분: 56.85㎡ (약 17.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "인천삼산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주상지대가 혼합된 지역으로, 단지형 다세대 주택 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512375)으로 인한 주택도시보증공사의 권리가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 순위 3번 주택임차권(채권액 229,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 해당 임차권 등기 역시 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 차 (주택도시보증공사)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-29

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음 (임차인 현황표 기준)

* 비고: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정 또는 말소되었으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 기타 등기사항

집합건물 등기부상 현재 소유권 이전, 신탁 등기 말소, HUG의 강제경매 개시 결정 등의 사항이 기재되어 있으며, 이들은 말소기준권리에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 삼산동 지역은 아파트, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역이며, 인천삼산초등학교 등 교육시설과 상업 시설이 공존하여 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 주변 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 및 연립 주택 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일 거래: 인천 부평구 삼산동 377-5번지 (연립, 1991년식, 37.14㎡) 60,000,000원 (약 161만 5천원/㎡)

* 2025년 12월 15일 거래: 인천 부평구 삼산동 375-14번지 (다세대, 2001년식, 35.05㎡) 45,000,000원 (약 128만 3천원/㎡)

* 2025년 12월 11일 거래: 인천 부평구 삼산동 375-2번지 (다세대, 2001년식, 44.15㎡) 105,000,000원 (약 237만 8천원/㎡)

본 건은 2017-2018년식으로 비교적 신축 건물에 속하며, 면적은 56.85㎡입니다. 비교적 최근 거래된 다세대 주택 거래 중 44.15㎡ 면적이 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가(201,000,000원)는 신축 연식과 권리 관계 등을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측 인근에 인천삼산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 상업지대를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량으로 접근 가능한 거리에 대형마트 등 편의시설이 있습니다.

5.3. 기타

* 건물 내 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 차량 통행 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거시설이 밀집되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

임차인 현황표 상 '대항력 없음'과 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되나, 물건 현황 및 등기사항에는 '대항력있는임차인' 기재 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급이 혼재되어 있어, 최종적인 권리 분석 및 낙찰 후 예상되는 법적 효력에 대해 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, HUG의 말소 동의 및 말소기준권리 순서를 고려할 때 소멸될 가능성이 높습니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 직접 확인이 불가능하였으며, 지자체 발급 도면으로 내부 구조가 도시되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 및 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 비교적 신축(2017-2018년식)인 다세대 주택으로, 인천삼산초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 201,000,000원이며, 주요 권리관계는 HUG의 강제경매로 인해 정리될 예정이고, 임차인과의 복잡한 권리 분석에도 불구하고 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 권리 관계의 명확한 확인과 내부 상태 점검은 필수적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인천삼산초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 임차인의 대항력 관련 불확실성이 있으나, 분석 결과 인수 보증금이 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 명확한 권리분석 확인 필요)

* 토지거래허가구역 지정기간 종료 후 거래 시 제약이 해소될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 201,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 추가 인수 부담이 없는 점과 신축 연식 등을 고려하여, 현 시세 및 향후 시세 상승 가능성을 종합적으로 판단했을 때, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 분석이며, 실제 투자 시에는 현장 조사 및 면밀한 권리 분석이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.