나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512340 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 168-5 아비가일 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산역' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 다세대 주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 인천1호선 '갈산역'이 소재하 는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 / 지하 1층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일 : 2020.06.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 공히 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512340 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 168-5 아비가일 4층402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 / 지하 1층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2020년 06월 25일

용도: 다세대주택 (공부상)

1.3. 면적 및 평가 정보

감정가: 292,000,000원

토지면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

대항력있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 인천1호선 '갈산역'이 가까이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 06월 12일 접수된 부평구(인천광역시)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매 신청(2025타경512340) 등 다수의 압류 및 경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택도시보증공사(신이서)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 307,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 03월 30일, 확정일자 2022년 03월 15일입니다.

등기부 요약상 주택임차권(을1)은 '말소'로 표시되어 있으며, 물건명세서에 따르면 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 등은 인수되지 않습니다.

'대항력있는 임차인' 관련 특이사항이 있으나, HUG 보증금은 인수되지 않는 조건으로 변경되었고, 등기상 임차권도 말소 예정으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 갈산동 일대는 주거용 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 분포하는 복합적인 주거지역입니다. 인근에 갈산역이 있어 유동인구가 있으며, 상업 및 주거 기능이 혼재된 특징을 보입니다.

4.2. 주변 건물 이용 현황

주변 지역은 주로 다세대주택, 빌라, 소규모 아파트 단지 등으로 구성되어 있으며, 저층부에는 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 북동측 인근에 갈산역이 위치하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교 및 병원 등 공공시설에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있으며, 도시관리계획 입안 중(2025.7.18.)인 지역입니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대미상 정보가 있어 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. (단, HUG 임차권은 말소 예정)

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 갈산동 소재 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 292,000,000원이지만, 최근 유사 지역 내 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 본건의 신축 연도를 고려하면 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 유지보수 비용 절감 및 주거 쾌적성 우수.

* 갈산역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* HUG 임차권 말소로 인한 낙찰자 보증금 인수 부담 없음.

* 향후 지역 개발 가능성 및 주거 수요 안정성.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 50㎡)의 오래된 건물(1995년 준공)이 205,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2020년 준공으로 건물 연식이 현저히 짧아 신축 프리미엄을 적용할 수 있습니다. 이를 고려할 때, 현재 시세는 약 400만원/㎡ 이상으로 추정됩니다.

본건의 건물 면적 49.65㎡(약 15.02평)에 보수적으로 평당 450만원을 적용 시, 예상 시세는 약 223,425,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가(292,000,000원) 대비 시세가 낮은 점, HUG 보증금 인수 부담이 없는 점, 신축 연식의 이점 등을 종합적으로 고려하여, 적정 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 230,000,000원으로 판단됩니다.

인근 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.