나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512228 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-5 밀레니엄 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 토지는 대체로 장방형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1)~(6) 숭의동 147-5 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512228 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-5 밀레니엄 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

* 토지 지분: 8.888199999999998㎡ (약 2.69평)

* 건물면적: 60.67㎡ (약 18.35평)

* 건물 지분: 60.6747㎡ (약 18.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항:

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 1. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 내 2층 203호

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 하이샷시 창호

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설 등 구비 추정 (폐문 부재로 내부 확인 불가)

* 건축물 대장상 용도: 업무시설, 공동주택 (전유부상 203호는 주거용으로 이용 중)

* 토지 형상 및 이용 상태: 6필지 일단의 토지는 대체로 장방형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 북서측 노폭 약 6미터, 남동측 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-04-14 남양주시 압류 (갑6)

* 경매신청 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 등기부상 권리 현황 (말소기준권리 이하 소멸 예상):

* 을5: 주택임차권 (최영길, 보증금 232,000,000원, 2021-03-29 확정, 2021-04-30 전입). 비고에 '말소' 기재 및 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'으로 명시되어 있어, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높음.

* 갑5: 소유권 이전 (김재영, 2021-05-21)

* 갑6: 압류 (남양주시, 2022-04-14) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (남양주세무서장, 2022-05-16)

* 갑8: 가압류 (한국자산관리공사, 2022-12-05, 33,102,405원)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2023-06-26)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-16, 232,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 총 등기부채권액: 265,102,405원

* 인수되는 권리: 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이며, 을구 5번 임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최영길)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 최영길 (주택도시보증공사)에 대한 보증금(232,000,000원)은 미상으로 볼 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (단, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됨)

4. 상권분석

* 주변 지역: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역.

* 상권 특징: 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성.

* 혐오시설 정보:

* 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 미추홀구청이 가까이 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 주변 지역은 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 기본적인 위생 및 급배수 시설 등 구비 추정되나, 실제 내부 상태를 정확히 파악하지 못해 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 분쟁이나 소요 기간이 발생할 수 있습니다. (단, 위 권리분석에서 임차인 최영길 건은 해결된 것으로 보임.)

* 토지이용계획 상 제한: 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로, 향후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(211,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 36,000,000원 ~ 72,000,000원) 사이에 큰 차이가 있어, 실제 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 건물 연식(2017년 사용승인)이 비교적 신축에 속합니다. 입지적으로 미추홀구청 인근에 위치하며 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 문제는 해결될 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크는 존재합니다. 가장 큰 특징은 감정가(211,000,000원)와 최근 유사 물건의 실거래가(약 36,000,000원 ~ 72,000,000원) 사이에 상당한 괴리가 있다는 점입니다. 이는 감정평가액이 시세보다 높게 책정되었거나, 또는 해당 거래들이 본건과 완전히 동일한 조건의 거래가 아닐 수 있음을 시사합니다. 따라서 입찰 시에는 이 시세 괴리를 면밀히 분석하여 합리적인 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 적극적인 개입으로 임차인 관련 권리 문제가 해결되어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 실거래가 대비 높은 감정가: 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가가 높게 책정되어 있어 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 이는 잠재적 리스크 항목에서 언급된 괴리율을 고려한 판단입니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과 유사 물건의 실거래가는 36,000,000원에서 72,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 특히, 본건과 유사한 면적(61.48㎡)의 물건이 2026년 5월 7일 63,700,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세 분석을 종합할 때, 감정가와의 큰 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 65,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 최근 매매 자료를 기반으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.