나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512345 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “1호선(경인선) 주안역” 남동측 근거리에 위치하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역[1호선(경인선) 주안역]이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물 내 제8층 제802호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 필지 대비 북측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512345 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 8층802호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 176,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.88㎡ (약 3.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평) (전용면적)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 주안역에서 남동측으로 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 주안역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 10층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스톤코트 마감이며, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현재도 해당 용도로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

대상 토지는 인접 필지 대비 북측으로 하향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 물건지는 동측으로 중로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속하며, 외국인 등에 한해 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

2.7. 건물 상세 정보

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 해당 호수: 8층 802호

* 총 건물 면적 (연면적): 2,232.69㎡

* 대지 면적: 378.9㎡

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2023-03-06)

* 인수되지 않는 권리 (매각으로 소멸되는 권리):

* 을구 5번: 주택임차권 (권리자: 이석준, 권리금액: 210,000,000원, 확정일자: 2022-06-19, 전입일자: 2022-07-15). 비고에 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 갑 9번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 210,000,000원, 사건번호: 2025타경512345). 신청 채권자이며 말소 대상입니다.

* 갑 8번: 압류 (권리자: 인천세무서장). 말소기준권리이며 말소 대상입니다.

* 갑 10번: 압류 (권리자: 시흥세무서장). 말소 대상입니다.

* 갑 6번: 소유권이전 (이용준) - 신탁등기 말소 관련.

* 을 5번: 주택임차권 (이석준) - 말소.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-19

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음 (물건명세서 상 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않음)

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차권은 말소되거나 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 주안동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다. 지하철 1호선 주안역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 주안역, 다수의 버스 노선

* 상업: 다수의 편의점, 마트, 식당, 은행 등 근린생활시설

* 의료: 병원 및 의원 등 의료 시설 이용 가능

4.3. 혐오시설 확인

인천광역시 미추홀구 주안동 148-8번지 일대 및 주안역 주변 지도, 관련 자료를 검색한 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 일반적인 도심 상업 및 주거 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천지방법원 2025타경512345 (1) 물건지 주변으로는 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형 마트, 각종 상점, 식당, 카페, 병원, 은행 등이 근거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 주안역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 주요 도로망이 잘 갖춰져 있어 자가용 이용 시에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부 상 '말소' 처리되어 있고 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 관련 서류 확인 및 절차상 오류 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 추후 변동 사항이나 추가 요구 조건 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공된 경우, 타 담보물의 경매 진행 여부나 가치 변동이 본 경매 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한해 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인의 거래 시 절차가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 주안역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 오피스텔입니다. 건물 노후도 및 관리 상태는 보통 수준으로 보이며, 감정가는 1억 7천6백만원입니다. 권리분석 상으로는 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항과 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 전반적으로 입지적 장점은 있으나, 복합적인 권리관계 및 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 주안역과 인접한 역세권 오피스텔로, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 수요: 주안역 일대는 지속적인 유동인구와 주거 수요가 있는 지역으로, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 상업 및 업무 시설 밀집 지역: 주변 상권 및 업무 시설과의 접근성이 좋아 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 보면, 2024년 5월 10일에 동일 건물 8층(골드팰리스, 주안동 148-8, 8층)의 전용면적 66.52㎡ 물건이 110,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 전용면적 59.52㎡로, 위 거래 사례보다 면적이 작지만 동일 건물, 동일 층수라는 점에서 시세 참고자료로 활용 가능합니다.

현재 감정가는 176,000,000원이나, 최근 거래 사례 및 물건의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 공동담보 등)을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

위 정보를 종합하여 현 시세 기준으로 예상되는 입찰가는 약 130,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 26.1% 할인된 금액이며, 최근 거래 사례(110,000,000원) 대비 약 18.2% 높은 수준으로, 향후 시세 상승 여력 및 물건의 잠재 가치를 고려한 범위입니다.

* 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 동향 및 법원 진행 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가에서 인수 보증금을 차감할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.