나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512386 [1] 인천광역시 서구 경서동 724-3 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택 등이 소재하여 있는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2011.12.06.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 출입문에 많은 부착물이 있는 등 장기폐문 상태로 보여짐.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512386 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 724-3 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 31.19㎡ (약 9.44평)

건물면적: 49.47㎡ (약 15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 경서초등학교 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 유사형 공동주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 동수원세무서장 압류 (접수일자: 2022-05-02)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) (서 )

- 보증금: 122,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-27

- 확정일자: 2021-08-17

- 배당신고일자: 2023-11-06

- 대항력: 없음

- 비고: 을구 5번 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 변동이 다수 존재합니다.

- 을구 5번 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 122,000,000원)이 존재하며, 말소 기준 권리 이후에 등기되었습니다. (말소 예정)

- 압류 (동수원세무서장, 서구(인천광역시)) 및 강제경매 (서울보증보험)가 등기되어 있습니다.

- 등기부채권 총액: 122,000,000원.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

경서초등학교와 인접하여 교육 관련 상권의 연계 가능성이 있습니다.

주요 상업 시설이나 유흥 시설은 해당 지역에서 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

- 인근 도로망을 통해 차량의 원활한 접근이 가능합니다.

- 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설

- 경서초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

- 기본적인 생활 편의를 위한 상점, 마트 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 주변 환경

- 다세대, 연립주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거 지역입니다.

- 현재 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 경서동 인근에 열분해시설 설치 논란이 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 주소지인 인천 서구 검암·경서동 일대는 2024년 11월 5일부터 토지거래허가구역에서 해제되었습니다. 따라서 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 허가구역 관련 사항은 현재 적용되지 않거나 최소화될 것으로 보입니다.

* SGI 인수조건 변경: 본건 경매 진행과 관련된 SGI 서울보증보험의 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이에 대한 구체적인 내용은 면밀한 확인이 필요합니다.

* 선순위임차권 (을구 5번): 주택임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 말소 예정입니다. 다만, SGI 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 감안하여 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 장기 폐문 상태: 본 건 출입문에 다수의 부착물이 있는 등 장기 폐문 상태로 보여, 내부 점유 관계 및 상태 확인이 어렵습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(125,000,000원)와 최근 실거래가(76,000,000원 ~ 90,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 실제 입찰가 산정 시 이 괴리를 충분히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 경서동 소재, 경서초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 2011년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

주거지로서 기본적인 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, SGI 관련 조건 변경, 장기 폐문 상태, 그리고 감정가와 시세 간의 큰 차이는 본 건의 주요 고려 사항입니다.

특히, SGI 조건 및 임차권의 최종 말소 여부는 명확히 확인하고, 폐문 상태로 인한 명도 리스크를 사전에 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 경서동 내 신축급 다세대주택으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가를 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 권리상 명도 부담이 적을 것으로 예상 (폐문 상태는 별도 고려).

* 교육 시설 (경서초등학교) 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

* 시세 분석

- 본 건 건물 면적(49.47㎡)과 유사한 최근 매매 사례: 90,000,000원 (2026.01.08, 47.76㎡)

- 기타 최근 매매 사례: 76,000,000원 ~ 85,000,000원

- 감정가 대비 최근 실거래가는 약 60% ~ 72% 수준으로 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

* 권장 입찰가: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

* 고려사항

- 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 본 건 감정가의 신뢰도 확인 필요.

- 장기 폐문 상태로 인한 명도 비용 및 시간 지연 가능성 고려.

- SGI 관련 조건 변경 사항의 구체적 내용 및 임차권 최종 말소 여부 확인 필수.

- 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.