나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512383 [1] 인천광역시 남동구 간석동 10-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 6~10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 상당기간 공실로 추정되고 외벽 일부에 누수 흔적이 관찰되는 바 참고바람.

물건 비고

외벽 일부에 누수 흔적이 관찰됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512383 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 10-17 3층301호 (신주소: 인천광역시 남동구 백범로281번길 35 (간석동))

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

토지지분: 23.1㎡ (약 7.0평)

건물면적: 38.61㎡ (약 11.7평)

건물지분: 38.61㎡ (약 11.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축 연면적: 328.92㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (해당 호실: 3층 301호)

사용승인일: 1990년 12월 24일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 토지: 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 북측 및 남측으로 폭 약 6~10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원의 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

* 채권자는 서OOOOOOOOOO 입니다.

* 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경512383)로, 접수일자는 2025년 09월 16일입니다.

* 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들입니다.

* 을구 8번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 74,000,000원, 전입 2022.02.25, 확정 2022.01.14)은 대항력이 없으며, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 인수되는 보증금은 0원이며, 권리관계는 매우 깨끗하다고 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 74,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 "상인천중학교" 남측 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 최근 3년간(2026년 3월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2014년 준공, 64.73㎡, 3층, 173,000,000원 (㎡당 약 2,672,500원)

* 1987년 준공, 47.56㎡, 1층, 120,000,000원 (㎡당 약 2,523,000원)

* 1991년 준공, 34.65㎡, 2층, 55,000,000원 (㎡당 약 1,587,000원)

* 본건은 1990년 준공, 38.61㎡로, 면적과 건축 연도를 고려할 때 구축 중형급에 해당합니다.

* 주변 구축 다세대주택의 ㎡당 가격이 158만원~252만원 수준임을 감안할 때, 본건의 ㎡당 가격은 약 200만원 ~ 220만원 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따라 본건의 현 시세는 약 77,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 73,000,000원은 주변 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "상인천중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당)

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 버스정류장 및 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 위주로 형성된 조용한 주거지대입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년 준공으로 약 36년 경과된 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 외벽 누수: 외벽 일부에 누수 흔적이 관찰되어, 추가적인 점검 및 수리 비용이 필요할 수 있습니다.

* 장기 공실 추정: 상당 기간 공실 상태로 추정되어, 임대 수익 창출 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인에 한하여 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인 매수에는 직접적인 영향이 없습니다.

* 기타 특이사항: SGI 인수조건 변경 등 별도 확인이 필요한 사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 조사를 통해 위험 요인을 파악하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, 건물 노후화, 외벽 누수, 장기 공실 추정 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자에 임해야 합니다.

* 이러한 리스크를 감안하더라도, 적극적인 관리를 통해 충분히 가치를 회복하고 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 약 7700만~8500만원 대비 감정가 7300만원은 매력적인 수준입니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 학세권: 학교가 인근에 위치하고, 주변 교통 여건이 양호합니다.

* 수익형 부동산 전환 가능성: 리모델링 및 공실 해소 노력을 통해 임대 수익 확보 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 73,000,000원

* 주변 시세 추정가: 약 77,000,000원 ~ 85,000,000원

* 본건은 외벽 누수, 건물 노후화, 장기 공실 추정 등의 리스크 요인이 존재하나, 권리관계가 깨끗하고 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서, 시세차익 극대화를 위해서는 감정가보다 다소 높게 입찰하는 것을 추천합니다.

* 제시 예상 입찰가 범위: 73,000,000원 ~ 80,000,000원

* (참고사항: 본 예상 입찰가는 제공된 자료와 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 법원 기일 변경 및 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.