나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512439 [1] 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 관동1가 소재 "인천광역시 중구청" 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 1km 이내에 경인국철 1호선 "인천역"과 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호 로서, (사용승인일 : 2014년 01월 14일) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택[다세대주택] 건부지로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 보행자 계단도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

북성동1가 1-11번지 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 "주택임차권등기(2024.08.28. 임차보증금 126,000,000원)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람. - 대상 집합건축물대장(표제부,갑)상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 관련기재사항은 "2023.1.3에 건축과-302(컨테이너,창고,6㎡ 무단증축)에 따라 위반건축물 표시"이므로 경매진행시 유의하시기 바람.(※인근주민 탐문결과 대상 기호<1> 502호와는 관련이 없는 것으로 탐문되나, 위반건축물의 구체적인 사실관계는 확인이 필요함)

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)에 ‘위반건축물’로 등재되어 있으며, 그 내용은 2023.1.3. 건축과-302(컨테이너, 창고, 6㎡ 무단증축)에 따른 위반건축물 표시로, 본건 502호와 관련성에 대해서는 별도 사실관계 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512439 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층502호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지기여율: (제공된 정보 없음)

감정가: 126,000,000원

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구청 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 주거지대로서 대체로 보통시됨.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근 1km 이내에 경인국철 1호선 인천역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호 (사용승인일: 2014년 01월 14일)

이용상태: 공부상 공동주택[다세대주택] 건부지로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지형상 및 이용상태: 인접필지 대비 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 보행자 계단도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가에 위치하며, 인천광역시 중구청이 인근에 소재합니다. 주변은 주거지역과 상업시설, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 경인국철 1호선 인천역이 도보 가능한 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중에 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지) 및 외국인 토지거래 허가구역(2026. 8. 25.까지)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권은 박영자(2022-07-18), 김윤상(2023-03-08)으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2024.11.26.)로 보이나, 이후 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(2025.09.17.)이 말소될 권리의 기준이 될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-23

* 확정일자: 2022-08-24

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

남동세무서장의 압류(2024.11.26.)가 말소기준권리로 표기되어 있습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을구 1번의 주택임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역에 해당하지만, 인근에 인천역을 중심으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다. 과거 항구 도시의 특성과 함께 최근 주변 지역의 재개발 및 도시 재생 사업이 진행되면서 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천역 주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 차이나타운, 동화마을 등 관광명소와 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장(표제부, 갑)에 ‘위반건축물’로 등재되어 있으며, 2023.1.3. 건축과-302에 따라 컨테이너, 창고로 6㎡ 무단증축된 내용이 기록되어 있습니다. 본건 502호와의 직접적인 관련성은 별도 확인이 필요하나, 이로 인해 이행강제금 부과 또는 철거 명령 등의 행정 제재가 발생할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역 및 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 매각 시 거래 과정에서 허가 절차가 필요함을 의미하며, 이는 부동산 거래의 신속성을 저해할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

- SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI) 관련 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

- 주변 환경: 인천항 인근에 위치하여 일부 소음이나 해안가 특유의 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구의 주요 교통 요지인 인천역 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 접근성이 좋고 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 감정가 1억 2,600만원은 현재 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 사항과 토지거래허가구역 지정은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 위반건축물 사항은 해당 호실과 직접적인 관련이 없을 가능성도 있으나, 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 인천역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 편의: 인천역 주변 상업지구와 관광 명소 인접으로 생활 및 문화 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 인천항 주변 도시 재생 및 개발 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없으므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 면적 및 입지 조건을 고려했을 때 본건의 실거래가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물 관련 명확한 해결 방안 및 법적 리스크 해소 여부에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(원상복구, 이행강제금 등)과 토지거래허가 절차에 필요한 시간 및 비용을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.