나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512311 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층819호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천가좌역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공장(지식산업센터) 및 다수의 중소규모 공장, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 인천가좌역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.09.19 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물내 제8층 제819호 및 제820호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인트, 강화유리 마감 등 - 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 - 창 호 : 샤시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 각 층별로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 6필 일단의 가로장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설), 기숙사(지원시설) 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측, 서측으로 각각 노폭 약 20미터 및 12미터, 10미터, 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

가좌동 274-1 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-2 및 가좌동 274-3 : 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-4 : 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-7 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)), 가좌동 274-9 : 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-본건 집합건축물대장상 용도는 공장임.
-본건 건축물현황도상 발코니가 소재하는 바, 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정하여 이를 포함하여 평가하였다는 감정평가보고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512311 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층819호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물면적: 83.82㎡ (약 25.35평)

1.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부 확인 필요. (상세 내용은 3.1. 임차인 현황 참조)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재.

본건 집합건축물대장상 용도는 공장임.

건축물현황도상 발코니가 소재하며, 건축 당시부터 존재한 것으로 추정하여 평가에 포함되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천가좌역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 본건과 유사한 지식산업센터 및 중소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 공장지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 인천2호선 인천가좌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 석

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-01-02

대항력: 없음

* 임차인: 웰 , 정

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2019-01-28

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부상 주요 권리로는 2019년 10월 31일 접수된 우리은행 근저당권 510,000,000원 (말소기준권리)이 있으며, 본 경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 이후의 압류, 임의경매 등기 등은 말소될 예정입니다. (등기부채권 총액: 510,000,000원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가좌동 일대는 공장 및 지식산업센터가 밀집된 산업단지 지역으로, 다양한 중소규모 제조업체 및 관련 지원 시설들이 밀집해 있습니다. 소규모 근린생활시설 및 다세대주택이 분포하여 지역 내 종사자들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

가좌역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 웰 , 정 이 존재하며, 보증금 10,000,000원에 월세 1,000,000원을 지급하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 해당 임차인과의 협의 또는 명도 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 국내 거주자의 일반적인 부동산 취득에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 외국인 투자자 또는 특정 용도 취득 시에는 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

- 집합건축물대장상 용도가 공장으로 되어 있어, 지식산업센터 이외의 다른 용도로의 전용 시 건축법 등 관련 규정 검토가 필요합니다.

- 발코니 면적이 평가에 포함되어 있어, 실제 사용 면적과의 차이가 없을 수 있으나, 건축 당시부터 존재한 것으로 추정된다는 점을 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 지식산업센터로, 인천가좌역 인근에 위치하여 교통이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 집합건축물대장상 용도가 공장으로 되어 있어 활용도에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가는 264,000,000원이지만, 인수할 수 있는 권리가 없을 경우 실제 매력적인 가격이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 인천 서구 가좌동이라는 산업 지역 내 위치

- 인천2호선 인천가좌역 인근의 교통 편의성

- 감정가 대비 건물 및 토지 면적이 적절한 수준 (일괄매각)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 264,000,000원을 기준으로, 임차인 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리 관계 및 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.