나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512376 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '독정이 삼거리 북서측' 인근에 위치하며, 본건 인근으로 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 오피스텔이 소재하며, 로변을 중심으로 근린생활시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통수단 보통시 되며, 북측원거리에 제물포역(1호선), 남서측 원거리에 인하대역(수인분당선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 13층 1304호로서, (사용승인일 : 2017.08.03) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 가까운 부정형으로, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측으로 노선버스가 통행하는 간선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512376 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 13층 1304호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 13층

* 전용면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

* 공급면적: 정보 없음

* 토지면적: 8.76㎡ (약 2.65평) (토지 지분 포함)

* 감정가: 218,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '독정 삼거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택(아파트, 다세대주택), 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통

* 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측 원거리에 제물포역(1호선), 남서측 원거리에 인하대역(수인분당선)이 위치합니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512376)

* 주요 권리 분석 결과, 을구 5번 순위의 주택임차권등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 해당 임차권의 권리금액은 250,000,000원이며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 현황에 따르면, 망 박종환의 상속인 박춘근(대항력: 있음)과 정애숙(대항력: 없음)이 확인됩니다.

* 두 임차인 모두 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 2월 8일, 확정일자 2022년 6월 27일로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부요약 및 물건명세서상, 을구 5번의 주택임차권(250,000,000원)은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 250,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 버스정류장 등을 통한 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 유입에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 지역은 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 용현초등학교, 용현중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 것으로 파악됩니다.

* 의료시설: 인하대학교 병원 등 종합병원이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 250,000,000원의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자금액 증가에 대한 리스크가 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 외국인 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25) 동안에는 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 하지만 250,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 입찰 전에 반드시 인수될 금액을 고려한 철저한 권리분석과 예상 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

* 인수 금액이 감정가를 초과하므로, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2017년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 입지 개선 잠재력: 미추홀구는 인천의 주요 개발 축 중 하나로, 지속적인 도시 재생 및 인프라 개선이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 접근성: 인하대역과 제물포역이 원거리에 위치하나, 대중교통 이용은 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 250,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차보증금 250,000,000원을 제외하고 고려해야 합니다. 이는 현재 감정가를 초과하는 금액으로, 매수인의 총 취득 비용이 시세보다 높아질 가능성이 크다는 점을 시사합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가보다는 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세를 기준으로, 인수되는 보증금을 차감한 금액을 상한선으로 설정해야 합니다.

* 본 물건은 인수되는 보증금으로 인해 투자 가치 판단에 신중을 기해야 하며, 최소 1회 이상 유찰될 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.