나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64234 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2307-16 케이트리 5층525호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '킨텍스(제1전시장)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 전시장, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '킨텍스역(GTX-A)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상16층 건물 내 제5층 제525호로서, (사용승인일: 2021.02.08) 외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 16미터, 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64234 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2307-16 케이트리 5층 525호

건물명: 케이트리 (K-TREE)

용도: 숙박시설

토지면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, '킨텍스(제1전시장)'의 동측 인근에 위치합니다.

주위로는 아파트단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 전시장, 공원 등이 혼재하여 입지적 다양성을 갖추고 있습니다.

교통망으로는 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스정류장이 있고 '킨텍스역(GTX-A)'이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 현황 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상황은 북동측으로 노폭 약 16미터, 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 중로2류, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 2일 접수된 을1(근저당, 채권최고액 174,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 갑구의 모든 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 임의경매개시결정, 가압류)와 을구의 권리(근저당)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 물건명세서상 '없음'으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상이라도 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

등기부상 채권 총액은 303,679,034원입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 킨텍스(전시장)와 인접하여 각종 전시, 행사, 컨벤션 등에 따른 숙박 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변의 아파트단지와 근린생활시설은 지역 주민 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성에 기여하고 있습니다.

GTX-A 노선의 개통은 수도권 광역 접근성을 크게 향상시켜 배후 수요를 더욱 확대할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 공원 또한 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

GTX-A 킨텍스역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 광역버스 등 다양한 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건물은 숙박시설로서, 비즈니스, 관광, 문화 등 다양한 활동이 복합적으로 이루어지는 지역에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 현재 본 건은 숙박시설로 이용 중이나, 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지, 보증금 및 차임은 어떻게 되는지에 대한 불확실성을 내포합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금은 인수되지 않더라도 점유 및 권리관계에 대한 추가 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등의 제한 사항이 존재합니다. 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설 유무: 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요하며, 건축물대장, 토지이용계획 등을 다시 한번 종합적으로 검토해야 합니다.

건물 관리: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 관리 상태 및 시설 유지보수에 대한 부분은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 킨텍스 역세권 및 킨텍스 전시장 인근에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖춘 숙박시설 물건입니다. 2021년 사용승인된 신축급 건물이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. GTX-A 개통으로 인한 교통 편의성 증대 또한 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 토지이용계획상 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

GTX-A 킨텍스역 초역세권 및 킨텍스 전시장 인근의 탁월한 입지.

2021년 사용승인된 신축급 건물로 하자 및 노후화 위험 적음.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 매우 안전한 물건.

숙박시설로서 안정적인 임대 수익 확보 및 킨텍스 관련 개발 호재의 수혜 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다. 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 향후 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 실제 현황(내외부 상태, 공실률 등)에 대한 면밀한 분석을 통해 결정해야 합니다.

현 시점에서 제공된 정보를 바탕으로, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 반드시 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 검증되어야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 조사하고, 본 건의 현장 실사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

(임대관계 미상인 점, 토지이용계획상 제한 사항 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.