나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3460 [1] 경기도 가평군 가평읍 읍내리 372-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 소재하는 "가평읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 소규모점포 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 경춘선 '가평역'이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄시 되며, 사다리형의 토지로서 주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘브럭조 세멘기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감.(탐문조사) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 부합물 (기호 ㄱ ~ ㄷ)이 소재함.(후첨 '건물개황도' 등 참조)

공부와의 차이

건축물관리대장등본상 "세멘와가지붕"으로 등재되어 있으나 현황 "기와형 강판지붕" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3460 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 읍내리 372-2

용도: 단독주택

감정가: 301,676,600원

토지면적: 263.00㎡ (약 79.57평)

건물면적: 63.55㎡ (약 19.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO (정철희로 추정)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 소재하며, "가평읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 밀집된 주거지대로서 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 경춘선 '가평역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로

토지는 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주택건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.)

* 말소기준권리

토지 등기부: 2014-12-02 가평군농업협동조합 근저당권 (을5)

건물 등기부: 2014-12-02 가평군농업협동조합 근저당권 (을3)

* 임차인 현황

임차인: 허유행 (허 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-13

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액

총 260,000,000원 (토지 및 건물 등기부상 근저당권 및 임의경매 개시 결정 채권액 합계)

* 말소되는 권리

을5, 을8, 을9 (근저당권, 임의경매) 및 이에 기한 부대채권, 추심채권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 건물 등기부상 을3, 을6, 을7 (근저당권, 임의경매) 역시 말소됩니다. 갑9 (압류) 또한 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리

본 건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건으로, 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 가평군 가평읍 읍내리에 위치하며, "가평읍 행정복지센터" 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 속해 있습니다.

* 주변 부동산 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 21일, 가평큐브하임 106동(2018년 준공, 전용면적 71.555㎡)이 17,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 21일, 늘푸른빌라 다동(1997년 준공, 전용면적 45.96㎡)이 5,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 13일, 남이주택 가동(1993년 준공, 전용면적 32.76㎡)이 2,300만원에 거래되었습니다.

이들 다세대 주택의 거래가는 전용면적 기준으로, 토지 지분을 포함하는 본건 단독주택과는 가격 산정 방식에 차이가 있습니다. 본건은 263㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어, 토지 가치가 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 지역 동향

가평군 가평읍 지역의 부동산 시장은 토지 면적당 단가가 전년 대비 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 하지만 본 건과 같은 단독주택의 직접적인 실거래가 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

"가평읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 교통

가평역이 근거리에 있어 수도권 접근성이 양호하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 연식 및 상태

건물은 1980년 3월에 준공되어 연식(40년 이상)이 오래되었습니다. 이로 인해 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 지붕재와 현황 지붕재(세멘와가지붕 vs 기와형 강판지붕)에 차이가 있어, 현장 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물

제시외 건물(기호 ㄱ ~ ㄷ)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 명도 시 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미확인

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 소재한 단독주택으로, 263㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 소유하고 있다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 연식이 오래되었고 제시외 건물이 존재하며, 토지 이용에 대한 제한 사항이 있다는 점은 유의해야 합니다.

주변 시세는 다세대 주택 위주로 파악되었으며, 동일한 단독주택의 정확한 시세 및 가치 산정을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분

263㎡의 토지 면적은 향후 재건축, 증축 또는 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 명도 용이성

인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 입지

가평읍 중심지 인근에 위치하여 행정, 교통 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 301,676,600원

본 건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택에 국한되어 있어 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

건물 연식(1980년식)과 제시외 건물 존재 등을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 필요가 있습니다.

주변 다세대 주택의 최근 거래 가격은 전용면적 기준이며, 본건의 넓은 토지 지분 가치를 충분히 반영하지 못합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 가평읍 읍내리 지역 단독주택의 최근 실거래가, 공시지가, 건축 비용 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

초기 분석 결과, 감정가의 80~90% 수준인 2억 4천만원에서 2억 7천만원 사이를 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. 이는 현장 조사 및 추가 시세 분석에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.