나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64144 [1] 경기도 파주시 광탄면 마장리 350-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 마장리 소재 통칭 '마장2리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 창고, 잡종지, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호'1'은 남서측 대비 고지이나 석축을 쌓아 전체적으로 자체지반 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 '공업용 건부지'로 이용중임. 토기 기호'3'은 부정형 완경사의 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 기호'3'을 포함하여 북측으로 로폭 약4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호'1', '3' (동일) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역 (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(5.5미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호'1' 지상에 소재하는 입목, 석축등은 평가목적 및 경제적가치등을 고려 토지에 화체되는 부분으로 통상적인 거래관행을 고려 토지평가에 포함하여 평가하였으니 경매참여시 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 경계에 대하여는 측량을 요하는 바 경매참여시 참조바라며, 기호'3'은 지분평가임. 기타 평가의견란 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호'2' 가동 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서, 내외벽은 판넬등 마감, 바닥은 시멘몰탈등 마감, 창호는 샷시창호임. - 기호'2' 다동 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서, 내외벽은 판넬등 마감, 바닥은 시멘몰탈등 마감, 창호는 샷시창호임.

이용상태

기호'2' 가동, 다동 모두 공업용으로 이용중이며, 가동은 현황 공실 상태로 판단됨. (상세이용내역은 '건물이용 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 전기설비등을 갖추었음.

부합물 및 종물

'건물개황 및 이용상황' 참조

공부와의 차이

귀 제시목록상 1층 화장실 2㎡(건축물대장 총괄표제부상 나동)은 현황멸실 상태로 평가제외 하였으니 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 기호'2' 건물 다동 임차인이 설치한 것으로 탐문되는 기계설비는 평가제외 하였으며, 기타 평가의견란 참조바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2. 중 1층 화장실은 공부상 2㎡가 등재되어 있으나 소재불명 또는 멸실상태로 파악되어 평가에서 제외
3.목록1.지상 임차인이 설치한 기계설비(사진)는 평가 및 매각에서 제외함
(상기 감정평가서 참조)
4.목록3은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64144 (1)

소재지: 경기도 파주시 광탄면 마장리 350-3

용도: 공장

감정가: 1,957,475,000원

토지면적: 4196.00㎡ (약 1269.4평)

토지지분: 3762.5㎡ (약 1138.3평)

건물면적: 644.00㎡ (약 194.8평)

건물지분: 644㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 광탄면 마장리 소재 '마장2리마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모의 공장, 창고, 잡종지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로는 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진입은 용이합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

하지만 본건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다. 임차인 조기형 씨는 2020년 11월 25일 전입(사업자) 신고를 하였으며, 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원에 해당합니다. 이 임차인은 대항력이 있어 경매 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 상세한 권리관계 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. (주: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 제공된 자료 기준이며, 추가적인 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 공장, 창고 등이 위치한 산업 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 농경지와 임야가 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있으나, 주요 산업 기능이 밀집된 지역으로 볼 수 있습니다. 따라서 지역 내 생산 활동 및 물류 이동과 관련된 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건의 소재지는 농경지 및 임야와 공장 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설이나 주거 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 대규모 상업지구나 주거 단지가 밀집해 있지 않아, 지역 주민의 수요에 기반한 생활 서비스 시설보다는 산업 활동 지원에 초점을 맞춘 인프라가 발달했을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 인수 여부와 관계없이 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 기호 '3'은 지분 매각 대상이므로, 토지 이용에 있어 공동 소유주와의 협의가 필요하며 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기부상 1층 화장실 2㎡ 면적이 현황 멸실 상태로 평가에서 제외되었습니다. 이는 실제 사용 면적이나 건물 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 설치 설비 제외: 임차인이 설치한 기계 설비는 평가 및 매각에서 제외되므로, 해당 설비를 활용하고자 하는 경우 별도 협상이 필요합니다.

* 정확한 경계 확인 필요: 정확한 토지 경계를 위해서는 측량이 필요하며, 이는 매각 참여 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시의 산업 지역에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 넓은 토지 면적과 공장으로서의 활용 가능성이 장점이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 토지의 지분 매각, 건물 일부의 현황 불일치 및 개발 제한 구역 지정 등 잠재적 리스크를 철저히 파악하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용도로의 활용 가능성: 산업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 공장 운영을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 4196㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축이나 추가 시설 설치 시 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매입할 수 있어 별도의 취득 절차 없이 통합 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부, 명도 가능성, 토지 지분 매각으로 인한 제약, 주변 시세, 향후 활용 계획 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사, 권리 분석 심화, 유사 물건 거래 사례 분석 등 추가적인 컨설팅이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.