나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5304 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설,공원, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 서측 및 동측 꽃마을로 및 향기로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2022.12.16.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층/지상15층 제1,2종근린생활시설 및 업무시설 한일미디어타워 중 2층 215호,216호로서, 외벽: 석재붙임 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등 창호: 하이샷시 등임.

이용상태

현황 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임(현황 '공실'임). (후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 제1,2종근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 서측으로 각 노폭 약22m, 약13m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 2층 215호에 소재합니다.

본 건물은 2022년 12월 16일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 5층/지상 15층 규모의 집합건물입니다.

용도는 제1, 2종 근린생활시설 및 업무시설이며, 본 매각 대상 호실은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 현황 이용 중이나 현재 공실 상태입니다.

1.1. 감정가 및 면적

감정가는 508,000,000원입니다.

토지 면적은 10.48㎡ (약 3.17 평)이며, 건물 면적은 56.25㎡ (약 17.02 평)입니다.

토지 지분 및 건물 지분 면적은 각각 10.480000000000002㎡ 및 56.25㎡ 입니다.

1.2. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유동화 물건과 관련된 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 파악됩니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 '유동화물건'이 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 서측 및 동측 꽃마을로 및 향기로 변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 건물 자체 정보

건물은 2022년 12월 16일 사용승인된 한일미디어타워 내 2층 215호, 216호로 구성되어 있습니다.

구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 등입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 제1, 2종 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

본건 북동측 및 서측으로 각 노폭 약 22m, 약 13m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)이며, 소로, 중로 등 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동중학교), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 접수일자: 2023-06-05, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사다산다건설 (말소)

* 접수일자: 2024-10-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김다혜, 매매금액: 483,888,240원

* 접수일자: 2024-10-25, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 696,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-03-26, 권리종류: 가압류, 권리자: 인천신용보증재단, 권리금액: 34,000,000원 (말소)

* 접수일자: 2025-07-24, 권리종류: 가압류, 권리자: 주식회사케이뱅크, 권리금액: 37,119,719원 (말소)

* 접수일자: 2025-09-10, 권리종류: 임의경매, 권리자: 신한은행, 권리금액: 607,320,568원 (말소)

등기부상 채권 총액은 767,119,719원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후에 등기된 가압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 현재 지상권에 대한 등기사항은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상임으로 기재되어 있습니다.

비록 인수할 보증금이 없더라도, 임대차 관계가 확인되지 않는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 향동동 일대는 신축된 한일미디어타워를 중심으로 상업·업무시설과 주상복합, 아파트 단지가 밀집된 지역입니다.

향동중학교와 공원 등이 인접해 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능하며, 주변 상업시설로는 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있습니다.

최근 개발된 신도시 지역으로, 편의시설 및 상업시설이 지속적으로 확충되고 있습니다.

4.2. 배후수요 및 상권 특성

대규모 아파트 단지와 주상복합 건물이 배후 수요를 형성하고 있어, 일반음식점 등 근린생활시설의 잠재적 고객층이 풍부합니다.

다만, 신축 건물 밀집 지역 특성상 경쟁이 치열할 수 있으며, 지역 상권 활성화 추이에 따라 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 공공기관

단지 주변으로 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설이 입점해 있거나 인근 지역에 위치하고 있습니다.

향동동 주민센터 등 관공서 이용도 비교적 편리한 편입니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 향동중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 유치원, 초등학교 등 교육시설이 계획 및 운영 중에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 특이사항 및 말소되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않으나, 권리 관계는 반드시 재확인해야 합니다.

임대관계가 미상인 점은 명도 및 향후 임대차 관리에 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 가능하나 공실 장기화 시 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물이나, 신축 후 상권 활성화 및 임차인 확보 과정에서 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역 제한 및 규제

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있으며, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규 및 군사기지법 등의 적용을 받습니다.

이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로 사업 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 향동동에 위치한 신축 상가 건물로, 양호한 입지 조건과 현대적인 건물 상태를 갖추고 있습니다.

말소기준권리 상 소멸되지 않는 권리나 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이므로, 신속한 임차인 확보 및 공실 관리가 중요합니다.

신규 개발 지역 특성상 상권 활성화 추이를 지켜보며 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 사용승인된 신축 상가 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 향동지구 내 중심 상업지역에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 주상복합 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태로, 인수 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 508,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다.

* 인근 유사 물건의 시세, 향후 지역 상권 발전 가능성, 건물의 즉시 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 안정적인 임대 수익률을 확보하기 위한 적정 낙찰가율을 산정하는 것이 중요합니다.

(구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 추가적인 현장 확인을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.