나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4967 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 9층915호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원 파주시법원" 동측 인근에 위치하며, 위는 대규모 근린생활시설 및 오피스텔, 관공서 등이 밀집되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대상 물건 남동측 근거리에 경의중앙선 운정역이 소재하며, 대상 물건 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제9층 제915호로서, 외 벽: 화강석마감, 석재마감, 폐어글라스마감등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘오피스텔’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서, ‘근린생활 시설 및 오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합)가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4967 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 9층 915호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

건물면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 채OO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치하며, 의정부지방법원 고양지원 파주법원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 근린생활시설, 오피스텔, 관공서 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측 근거리에는 경의중앙선 운정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 환경이 양호합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2025타경4967)입니다.

현재 등기부등본 상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 관련 사항: 신탁등기 말소, 소유권 이전(매매금 139,000,000원) 이력이 있습니다.

* 임차인 현황: 채승희 씨가 보증금 130,000,000원에 임차 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 7월 21일입니다. 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 채권자 채OO와 임차인 채승희가 동일인으로 추정됩니다.

* 강제경매 신청일자는 2025년 9월 5일이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 기타 압류(파주시) 등기 이력이 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 운정역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔로서 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 운정역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 정주 여건이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일까지입니다. 취득 시 해당 구역에 대한 거래 허가를 받아야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 등기부 및 물건명세서상 대항력 있는 임차인 채승희 씨의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 임차인 임대료 미상: 임차인의 보증금은 명확하나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대료 현황은 미상입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 운정역 역세권의 신축급 오피스텔로 입지적 장점이 있습니다. 다만, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 운정역 역세권의 편리한 교통 환경.

* 비교적 최근 준공된 신축급 오피스텔 (2021년 준공).

* 상업지구 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 18일: 130,000,000원 (19.41㎡, 9층)

* 2025년 7월 8일: 125,000,000원 (19.41㎡, 21층)

* 2026년 5월 12일: 100,000,000원 (19.65㎡, 10층)

감정가는 140,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 채승희 씨의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 만약 해당 부동산의 시장 가치가 130,000,000원이라고 가정할 때, 인수되는 보증금과 동일한 금액이므로, 보증금 인수 위험을 고려하면 실질적인 취득 비용이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

이러한 상황을 고려할 때, 이론적으로는 보증금 액수인 130,000,000원을 총 취득 비용으로 예상하며, 이는 실질적인 입찰가를 0원으로 산정하게 됩니다. 그러나 경매 절차 참여를 위해서는 최소 입찰가가 필요할 수 있습니다.

매우 보수적인 관점에서, 만약 보증금 130,000,000원을 인수하는 조건으로 총 취득 비용을 현재 시장 가치(약 100,000,000원 ~ 130,000,000원) 이하로 맞추려 한다면, 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다. 예를 들어, 총 취득 비용을 100,000,000원으로 목표할 경우, 입찰가는 100,000,000원(목표 총비용) - 130,000,000원(인수 보증금) = -30,000,000원으로 산정되어 현실적으로 불가능합니다.

따라서, 실질적으로는 매수인에게 인수될 보증금 130,000,000원이라는 큰 부담이 있으므로, 입찰 참여 시에는 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 보증금 인수분을 제외한 순수한 부동산 가치, 즉 0원에 가까운 금액으로 입찰하거나, 최악의 경우 잠재적 손실을 감수할 수 있는 매우 낮은 금액으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

참고로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용을 반드시 확인하고 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

혐오시설 관련 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 특이사항이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.