나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5588 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "고양시립 늪빛도서관" 서측 인근에 위치하는 소노하임고양 제2층 제203호로서, 주위은 공공시설, 아파트단지 및 공동주택 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서 외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 알미늄 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 삼각형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-06-13)(고양동 제2일단의주택지 조성사업지구) , 일단의주택단지조성사업지역(2014-09-23) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5588 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 30.09㎡ (약 9.1평)

토지지분: 30.09㎡ (약 9.1평)

건물면적: 33.84㎡ (약 10.2평)

건물지분: 33.84㎡ (약 10.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

건축물 정보

- 건물명: 소노하임 고양

- 사용승인일: 2020년 11월 13일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 5층 건물 중 2층

- 용도: 다세대주택

1.2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 (소노하임고양 2층203호)

주변 환경:

* "고양시립 늪빛도서관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공공시설, 아파트단지 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 타 지역으로 연계하는 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 08월 06일자 부천시 압류 (갑5)

권리 내역:

* 소유권 이전 (갑4, 2021-07-01)

* 다수의 압류 (갑5~갑16, 2021-08-06 ~ 2025-05-16)

* 주택임차권 설정 (을1, 2023-07-25) - 권리 말소되지 않고 인수 대상

* 강제 경매 개시 결정 (갑17, 2025-09-16) - 본 건 경매 신청 채권자 손진원 (채권자 정보와 동일인으로 추정)

주요 권리 분석:

* 대항력 있는 임차인: 손진원 (전입일자 2021-07-01, 확정일자 2021-07-29)

* 임차인 보증금: 169,000,000원

* 임차인 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 인수 사항: 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 169,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 분석: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리(2021-08-06)보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금(1억 6,900만원)이 본 건의 감정가(1억 6,700만원)보다 높으므로, 매수인이 보증금 상당액 또는 전액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

1.4. 상권분석

주변 환경:

* 본건은 "고양시립 늪빛도서관" 인근 주거지역에 위치합니다.

* 주변에 공공시설, 아파트 단지, 공동주택 등이 혼재하여 주거 환경으로는 무난합니다.

토지 이용 계획:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의 주택단지 조성사업지역, 소로3류 접합.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 특정 용도 사용 시).

인근 시세 (유사 면적 다세대주택 기준, 2026년 6월 거래):

* 36.53㎡ (3층): 45,000,000원

* 37.99㎡ (4층): 32,000,000원

* 77.88㎡ (3층): 130,000,000원 (면적 차이 큼)

* 분석: 제공된 최근 매매 정보상의 가격은 본 건의 감정가 및 임차인 보증금과 큰 차이를 보입니다. 이 정보가 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵거나, 본 건의 감정가 산정에 시장과의 괴리가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 상태:

* 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 제2층 제203호.

* 외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.

* 창호: 알미늄 샷시창호.

이용 상태:

* 다세대주택 (방2, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역:

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

* "고양시립 늪빛도서관" 인근.

* (추가 조사 필요: 기타 편의시설, 교육시설, 의료시설 등)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 손 (보증금 1억 6,900만원)의 보증금 전액 또는 상당액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 실제 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 제공된 주변 시세 정보(3,200~4,500만원)와 본 건 감정가(1억 6,700만원) 및 임차인 보증금(1억 6,900만원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액이 현 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 제공된 시세 정보와 본 건의 상태/가치가 다르다는 것을 의미합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 특정 용도로 토지를 사용하는 경우, 외국인 등은 토지거래 허가를 받아야 합니다 (2025-08-26까지).

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 소노하임고양 다세대주택 2층 203호입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인(손 , 보증금 1억 6,900만원)의 존재입니다. 해당 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 감정가보다 높아 매수인이 보증금 상당액 또는 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 실질적인 투자 결정은 감정가 외에 인수해야 할 임차인 보증금까지 고려하여 신중하게 이루어져야 합니다.

주변 환경은 무난하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 건물 자체는 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

주변 시세 정보와 감정가의 큰 괴리는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석의 필요성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 후 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 대항력 있는 임차인 보증금(1억 6,900만원)을 인수해야 하지만, 만약 인수 금액을 포함한 총 투자 비용이 향후 예상되는 실거래가보다 현저히 낮다면 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 실거주 목적 활용: 보증금 인수 부담을 감당할 수 있다면, 비교적 저렴한 가격으로 신축급 다세대주택에 실거주할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인과의 명도 협의 필요)

1.9. 예상 입찰가

주요 고려 사항:

* 감정가: 167,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 169,000,000원 (대항력 있으며, 말소기준권리보다 선순위)

* 주변 유사 면적 최근 매매가 (2026년 6월): 32,000,000원 ~ 45,000,000원

* 본 건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

분석:

제공된 주변 매매 시세(3,200~4,500만원)와 본 건의 감정가(1억 6,700만원) 및 임차인 보증금(1억 6,900만원) 간의 차이가 매우 큽니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,900만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 즉, 최소 1억 6,900만원 이상의 비용이 발생한다고 보아야 합니다.

만약 주변 시세 3,200~4,500만원이 본 건과 동일 단지의 실거래가라면, 본 건의 감정가 및 임차인 보증금은 현재 시장 가치보다 훨씬 높게 형성되어 있어 투자 가치가 희박할 수 있습니다.

이 경우, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높으며, 2차, 3차 경매에서 최저 매각 가격이 낮아지기를 기다리는 전략이 필요합니다.

임차인의 보증금 1억 6,900만원을 인수하는 것을 고려하면, 최저가가 감정가의 70%인 약 1억 1,700만원으로 떨어져도, 총 취득 비용은 1.17억 + 1.69억 = 2.86억이 되어 시장 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

결론적으로, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 실거래가, 아파트/빌라 등 유사 물건의 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

보수적인 접근으로, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원 (본 입찰가 또한 추가 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

* 주의: 이 가격대라도 인수하는 보증금 1.69억을 고려하면, 실질적인 총 지출은 3억원을 넘을 수 있습니다. 주변 실거래가가 3,200~4,500만원이라면, 투자 가치를 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.