나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64236 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 오피스텔, 단독(다가구주택), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철역(3호선·백석역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제613호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : PVC 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 내외, 북서측 및 남서측으로 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구(벤처기업 입주 가능)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경64236 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 6층613호

용도: 오피스텔

감정가: 441,000,000원

건축물 사용승인일: 2005년 4월 13일

1.2. 면적

토지면적: 31.98㎡ (약 9.68평)

토지 지분: 31.98㎡ (약 9.68평)

건물면적: 119.86㎡ (약 36.26평)

건물 지분: 119.86㎡ (약 36.26평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터, 북서측 및 남서측으로 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2025년 2월 18일 접수된 주식회사 씨앤제이에셋대부의 근저당권입니다.

본 건은 등기부상 을3(1) 근저당권(2025.02.18.)을 말소기준으로 하여 그 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (배우자 최현주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 3월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 또는 추가적인 부담 발생 가능성이 있으므로, 현장 조사 등을 통해 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

* 등기부채권 총액: 804,129,172원

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

본 건물은 오피스텔, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

4.2. 지역 특성

백석역 역세권에 위치하여 주변 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 백석역(지하철 3호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 주변 근린생활시설, 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

* (외부 검색 결과) 일산동구 백석동 지역은 주거 및 상업지역으로 형성되어 있으며, 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

보증금 0원, 차임 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계 및 추가 부담 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 매수신청보증금

일반적인 10%가 아닌 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인의 경우 특정 용도로 토지거래 시 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 윈스턴파크1 오피스텔로, 지하철 3호선 백석역 역세권에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 내부 면적은 119.86㎡ (약 36.26평)으로 넓은 편입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 보증금 0원, 차임 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 리스크 요인이므로 면밀한 조사가 필요합니다.

또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

백석역 인근의 우수한 입지로 풍부한 유동인구 및 안정적인 임대수요 확보가 가능합니다.

8.2. 넓은 전용면적

119. 86㎡ (약 36.26평)의 넓은 전용면적으로 주거용 및 업무용으로 다양한 활용이 가능합니다.

8.3. 시세차익 가능성

최근 거래 사례 및 감정가 대비 현 시세를 분석하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 23일, 94.76㎡, 36,000만원

* 2026년 4월 10일, 107.1㎡, 42,000만원

* 2025년 11월 17일, 112.3㎡, 45,000만원

* 본 물건의 전용면적(119.86㎡)은 최근 거래 사례 중 가장 큰 면적인 112.3㎡(45,000만원)보다 넓습니다.

* 면적당 가격을 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 대략 4억 7천만원 ~ 4억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 441,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 잠재적 리스크와 높은 매수신청보증금(20%)을 고려하여, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

9.3. 예상 입찰가

430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.