나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64239 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을아파트 537동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화중초등학교" 북측에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 화정역"지하철3호선"이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 20층 아파트 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인:1995.11.13) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 북측 및 서측으로 외부공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양화수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물외벽과 공동현관출입구에 '537동' 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64239 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을아파트 537동 1층102호

* 물건종별: 아파트

* 감정평가액: 646,000,000원

* 토지면적: 89.92㎡ (약 27.2평)

* 건물면적: 164.91㎡ (약 50.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화중초등학교" 북측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 3호선 화정역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 1996년 10월 02일: 정준길 소유권 이전

* 2010년 07월 14일: 우리은행 근저당권 설정 (120,000,000원) - 말소기준권리

* 2019년 11월 04일: 박영숙 외 5명 소유권 이전 (상속)

* 2025년 09월 16일: 유아이제사십차유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 (98,315,306원)

위 권리 내역으로 보아, 본 건은 경매 절차를 통해 낙찰 시 우리은행 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대 관계는 미상임으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 화정은빛마을5단지

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 870

* 준공년월: 1995년 11월 13일 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 38개 동

* 총 세대수: 2032 세대

* 해당 물건 면적: 전용면적 164.91㎡ (약 50.0평)

* 주차대수: 단지 전체 총 1058대 (지상 4대, 지하 128대 - 공급 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 164.95㎡ (약 50.0평), 5층: 620,000,000원 (2026년 7월)

* 134.97㎡ (약 40.8평), 5층: 600,000,000원 (2026년 6월)

* 134.97㎡ (약 40.8평), 1층: 543,000,000원 (2026년 6월)

본건은 164.91㎡ (약 50.0평) 면적의 1층 물건입니다. 가장 유사한 면적인 164.95㎡의 5층 물건이 6.2억원에 거래된 점을 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하면 시세는 5.7억원 ~ 6.0억원 수준으로 예상됩니다. 감정가는 6.46억원입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 갖추어져 있으며, 인근 근린생활시설 및 공원을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "화중초등학교" 북측에 위치하고 있으며, 인근에 예사랑유치원, 화수중학교, 화수고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리인 우리은행 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도

본 건은 1995년 11월 사용승인된 아파트로, 2026년 현재 약 31년차에 해당합니다. 연식에 따른 일부 시설 노후화 가능성이 있으므로, 현장 확인 시 점검이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 외벽과 공동현관 출입구에 '537동' 표시가 있습니다. 이는 일반적인 표기 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 본 건은 유동화물건으로, 채권 양수도 등을 통해 경매가 진행되었습니다.

6.4. 혐오시설 여부

고양시 덕양구 지역에서는 신규 쓰레기 소각장 부지 선정 등 폐기물 처리시설 관련 논의가 활발하게 이루어지고 있으며, 일부 후보지가 덕양구 내에 위치한 것으로 알려져 있습니다. 본 건 아파트가 직접적인 혐오시설에 인접해 있는 것은 아니나, 해당 시설들이 덕양구 내에 밀집하거나 계획되고 있어 지역 주민들 사이에서 혐오시설 관련 우려가 제기되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 위치한 은빛마을아파트 537동 1층 102호로, 총 164.91㎡ (약 50.0평) 규모의 아파트입니다. 지하철 3호선 화정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담되는 권리는 없으며, 임차인 문제 또한 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 1995년식 아파트로 건물 연식이 30년 이상 되어 노후화에 대한 점검은 필요합니다. 또한, 덕양구 내에 폐기물 처리시설 등이 계획되거나 위치하고 있어 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 확보된 화정동의 인기 단지 내 물건입니다.

* 지하철 3호선 화정역 역세권으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 합리적이거나 소폭 상승 여력이 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 646,000,000원입니다.

유사 면적(164.95㎡)의 5층 물건이 620,000,000원에 거래된 점과, 1층이라는 점을 감안할 때, 적정 시세는 570,000,000원에서 600,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 590,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 현 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.