나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13310 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 5층 517호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 "면목역" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택,,근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 소재 및 근거리에 지하철7호선 "면목역" 역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상8층,지하2층건물 내 제5층 제517호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2013..10.15.임) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

대상물건은 공부상(후첨:"건축물현홛도" 참조)으로 도시형생활주택임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 단지 토지는 대체로 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 (업무시설)오피스텔, 근린생활시설의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 용마산로69길(도로폭 약6미터) 및 서측으로 도로폭 약5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 물건 확인 및 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 중랑구청에서 발급받은 "집합건축물대장"상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13310 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 5층 517호

용도: 도시형생활주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

건물면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 있음.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 '면목역' 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 '면목역'이 위치하여 제반 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 12일자 압류(재산취득 세과-12003)이며, 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 낙찰로 소멸됨.

주요 권리사항:

을구 3번 주택임차권

권리자: 손창훈

보증금: 123,000,000원

전입일자: 2023년 2월 9일

확정일자: 2023년 2월 1일

배당신고일자: 2025년 4월 7일

대항력: 있음

말소 여부: 인수

비고: 물건명세서에 따라 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

분석: 말소기준권리보다 후순위의 임차권이지만, '인수'로 등기되어 있고 물건명세서에 명시된 바와 같이 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금의 잔액을 인수해야 하는 의무가 발생함. 본건의 감정가는 107,000,000원이나 임차인의 보증금은 123,000,000원으로, 배당으로 전액 변제받기 어려울 것으로 예상되어 보증금 전액 인수가 불가피할 가능성이 높음.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수함)

등기부채권 총액: 123,000,000원

1.3. 상권분석

건물 이용 현황: 대상 물건이 속한 '중랑 지웰 에스테이트'는 공동주택(도시형생활주택 원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 이용 중임.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있음.

도로 상황: 남측으로 용마산로69길(도로폭 약6미터) 및 서측으로 도로폭 약5-6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.4. 생활정보

주거 형태: 공부상 도시형생활주택임.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층/지상 8층 건물 중 5층 517호로서, 2013년 10월 15일 사용승인됨.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 123,000,000원의 주택임차권이 '인수'로 등기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음. 감정가가 임차보증금보다 낮아 전액 변제가 어려울 것으로 예상됨.

내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태 조사가 불가하여, 건축물 현황도상 외부 관찰 등에 의해 도시되었으므로 실제와 다를 수 있음. 경매 참여 시 반드시 현장 재확인 필요.

임대 사항 미상: 물건 확인 및 실사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가하여 임대 사항이 미상임.

1.6. 종합 의견

장점: 지하철 7호선 면목역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 건물 자체는 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음. 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 할 때, 감정가가 주변 시세 대비 낮은 수준으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

단점: 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원을 낙찰 후 인수해야 하는 큰 부담이 있음. 내부 상태 파악이 어렵다는 점은 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 시사함.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 임차보증금 인수 비용을 고려하더라도 충분한 투자 수익을 기대할 수 있는 기회를 제공함.

면목역 역세권 입지: 지하철 7호선 면목역을 이용하기 편리한 위치로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능하여 공실 위험이 낮을 것으로 예상됨.

소형 면적의 활용성: 전용면적 16.93㎡의 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 매우 적합함.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 단지/건물(2026년 7월 거래)의 신축 다세대 주택 거래가가 약 25,899만원 ~ 34,280만원 (전용면적 약 19.68~26.92㎡ 기준)으로 파악되었습니다. 이를 기준으로 본건의 건물 면적(16.93㎡)에 대한 현 시세는 약 219,188,500원 수준으로 추정됩니다.

총 인수 금액 예상: 본건의 감정가는 107,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 총 예상 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 123,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

입찰가 산정: 투자를 위해서는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 추정 시세 약 219,188,500원에서 인수 보증금 123,000,000원을 제외하면, 최대 입찰 가능 금액은 약 96,188,500원 수준입니다.

보수적인 접근: 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 점과, 인수 보증금을 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가 107,000,000원의 80~90% 수준에서 최대 입찰 가능 금액인 약 96,000,000원을 초과하지 않도록 조정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.