나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51965 [1] 서울특별시 마포구 상암동 15-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "상암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, DMC상암센트럴파크2 등 아파트 단지와 상암동주민 센터, 상암초등학교 등 공공기관 및 교육기관이 혼재하고 있는 제3종일반주거지역 내 주택 및 주장용지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남동측 인근에 지하철6호선 및 공항철도 디지털미디어시티역 이 위치하며, 북동측 인근의 상암로를 운행하는 노서버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

형태 및 이용상태

대략 사다리형의 평탄한 지반으로 단독주택 건부지로 이용됨.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 약4M의포장도로에 접하며, 북측의 돌출부분이 노포약8M 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭8M~10M)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육 환경 보호애 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구 역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료 구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

제시목록 외의 물건

"건물감정요항표 기재내용" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관걔; 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브자붕 2층건 단독주택으로 1995.12.20.사용승인되어 이용중임. 마간구조는 외벽: 적볃롤 노출쌓기. 내벽: 종이벽지 및 내장재 타일마감. 창로: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택(1층,2층)으로 이용중임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 난방시설 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ)~(ㄷ)이 부합물로 소재하나, 토지사용수익에 별영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상이며, *.현장조사 당시 이해관계인 부재 및 페문으로 내부구조 및 이용상황 등을 확인 이 어려워, 내부구조도와 이용상황 등은 부득이 일반건축물대장상 건축물현황도 를 기준으로 외부관찰, 인근주민 등에 탐문 및 본건에 대한 평가선례 등을 참조 하여 작성하였는 바, 실제와 다소 차이가 있을 수 있으므로 업무진행시 참고하 시기 바랍니다. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.대장상 위반건축물표기: 건축지원과-1263(2025.1.13.)호에 의거 위반건축물 표기[1층,주거,판넬/판넬,2㎡무단증축]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 마포구 상암동 15-10번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51965 (1)이며, 감정평가액은 1,805,019,160원입니다.

부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 상OOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지는 106.00㎡ (약 32.06평)이며, 건물은 125.60㎡ (약 37.99평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물은 1995년 12월 20일 사용승인된 2층 벽돌조 단독주택입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "상암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지(DMC상암센트럴파크2) 등이 혼재되어 있으며, 상암동 주민센터, 상암초등학교 등 공공 및 교육기관이 인접하여 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 6호선 및 공항철도 디지털미디어시티역이 위치합니다. 또한, 북동측 인근의 상암로를 운행하는 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8M~10M)에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(지원), 주거환경개선지구 사업완료 구역, 과밀억제권역이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 건물 등기부상 2002년 9월 27일 접수된 상암동새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 있으나 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액은 토지 기준 769,220,891원, 건물 기준 776,279,028원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상암동은 디지털미디어시티역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 상암초등학교, 주민센터 등 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 접근성이 우수하여 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 본 물건 자체의 상권 활성화 정도나 직접적인 상업 시설 이용보다는 주거 용도로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 상암초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통편의: 지하철 6호선 및 공항철도 디지털미디어시티역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 상암동 주민센터, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 1층에 판넬 등으로 2㎡의 무단증축이 있어 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있습니다 (건축지원과-1263(2025.1.13.)호). 또한, 제시외 건물 26.50㎡가 포함되어 있으나, 이 역시 위반건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 이는 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 주의사항 1번과 같이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함되므로, 매수인은 해당 부분에 대한 법적, 물리적 처리를 감안해야 합니다.

* 임대관계 미상: 본건의 임대 관계가 불명확하며, 현장 조사 당시 내부 확인에 어려움이 있었습니다. 실제 내부 상태나 점유 관계가 외부에서 확인된 내용과 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관계자 탐문 등을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사인 점 등을 고려할 때, 채권 회수를 위한 경매 절차로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역: 현재 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 동안 해당 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 상암동 역세권에 위치한 단독주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

하지만 1995년 건축된 건물로 노후도가 있으며, 2㎡의 무단증축 및 제시외 건물 포함, 임대 관계 미상으로 인한 내부 확인의 어려움 등은 매수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

특히 위반건축물 부분은 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 디지털미디어시티역(6호선, 공항철도) 이용이 편리하여 직주근접 및 투자 가치가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구 사업이 완료된 지역으로, 향후 지역 재개발 또는 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 106㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 재건축 또는 증축 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안정적인 수요: 상암동은 지속적인 수요가 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일한 유형인 단독주택의 최근 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택("진빌리지", "IT빌")으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. "진빌리지"의 경우 전용면적 약 29㎡가 2.8억원 이상에 거래되었으며, 이는 평당 약 3,200만원 수준입니다. "IT빌"은 전용면적 약 15㎡가 1.2억원에 거래되어 평당 약 2,550만원 수준입니다.

본건은 1995년 준공된 단독주택으로, 2015년 준공된 다세대 주택보다 건축 연식이 오래되었으며, 위반건축물 등 추가적인 리스크가 존재합니다.

감정가 18.05억원을 기준으로, 이러한 리스크 요인(위반건축물, 임대관계 미상, 건물 노후도)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 15~20% 할인된 금액을 기준으로, 14억 5천만원 ~ 15억 5천만원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재 가용 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 위반건축물에 대한 정확한 처리 방안 및 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.