나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51812 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층805호 교육연구시설 경매

서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 시니어캐슬클라시온 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51812(서울서부지방법원 경매5계). 감정가 807,000,000원, 최저가 645,600,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51812 [1]
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층805호
도로명주소	서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 시니어캐슬클라시온
용도	집합건물
매각기일	2026.07.28
관할법원	서울서부지방법원 경매5계 (02-3271-1325)
이용제한	대공방어협조구역, (접함)준보전산지, 도시지역, (접함)도로, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, (접함)제1종일반주거지역, 과밀억제권역, (접함)근린공원, (접함)도시자연공원구역

서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층805호 교육연구시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	16.35㎡ (4.95평)
건물면적	45.87㎡ (13.88평)

금액

감정가	807,000,000원
최저가	645,600,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	64,560,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.23	807,000,000원	유찰
2차	2026.07.28	645,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 &quot;은평구청&quot; 동측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 ‘3호선 녹번역’ 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제8층 제805호로서, (사용승인일 2006.01.20.) 외벽 : 석재 및 타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.
이용상태: 본건은 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.
설비내역: 기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51812 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층805호

용도: 교육연구시설 (노인복지시설)

감정가: 807,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물 지분: 45.87㎡ (약 13.88평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물

사용승인일: 2006년 01월 20일

해당 호수: 8층 805호

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, 다양한 노선버스가 운행 중으로 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 지도농업협동조합의 근저당권 (을4, 권리금액 208,800,000원)이며, 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 지도농업협동조합 근저당 (2023.10.26)

소멸 예정 권리:

- 지도농업협동조합 근저당 (을5, 252,000,000원)

- 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당 (을7, 150,000,000원)

- 주식회사오케이대부캐피탈교대 임의경매 (갑16, 107,857,533원)

- 영등포세무서장 압류 (갑17)

- 삼성카드 가압류 (갑18, 5,780,955원)

- 지도농업협동조합 임의경매 (갑19, 2026.01.09)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 등기부상 지상권 개요는 명시되어 있으나, 실제 등기된 지상권은 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 인근 지역은 주거 밀집 지역과 상업시설이 혼재되어 있으며, 지하철 3호선 녹번역을 중심으로 상권이 형성되어 있음. 녹번역 주변으로는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높음. 신흥 상권이 빠르게 형성되고 있으며, 인근 대규모 아파트 단지의 배후수요를 확보하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 마트, 사우나, 미용실, 도서관 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있음. 또한, 은평구청, 은평문화예술회관, 녹번종합사회복지관 등 공공 및 복지시설 이용이 편리함.

5.2. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원 및 청구성심병원과 같은 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 양호함.

5.3. 교육 및 문화시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있으며, 은평문화예술회관 등 문화시설 이용이 가능함.

5.4. 주변 환경

단지 뒤편에 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 완료 과정에서 혼선이나 지연이 발생할 수 있음.

6.2. 건물 용도 및 특수성

본 건물은 교육연구시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 분양형 노인복지주택으로 시행되어 일반 주거시설과는 다른 특성을 가짐. 준공 후 분양 방식으로 전환된 이력이 있으며, 현재 경공매 물건이 다수 존재한다는 점은 잠재적인 시장 가치 하락 또는 관리상의 어려움을 시사할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 접도구역 (도로)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하며, 주변 공공기관 및 공원, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 강점이 있습니다. 교육연구시설(노인복지시설)로 사용 중이며, 2006년 준공된 건물입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복사건이라는 점과 분양형 노인복지주택으로서의 특성, 다수의 경공매 물건이 진행 중이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 3호선 녹번역 역세권으로 우수한 교통 및 입지 조건.

* 주변 생활 편의시설, 공원, 병원 등 생활 인프라가 풍부함.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 807,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으며, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 것으로 보입니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 특수성(중복사건, 분양형 노인복지주택)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 다수의 경공매 물건이 진행 중인 점을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 물건의 추이를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보