나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12148 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 정방형 토지로서 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 원추표면구역(원추표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 다세대주택 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12148 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 433,000,000원

* 토지면적: 21.78㎡ (약 6.6평)

* 건물면적: 29.81㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치: "신정초등학교" 서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 권리관계가 비교적 명확한 경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 등기(2025.09.17.)입니다.

* 채권 총액: 420,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 내용이 있습니다.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 상세 내용 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이두식 외 1명 (2022-02-09)

* 주택임차권: 안범진 (2022-07-20, 420,000,000원) - (말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-17, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 결론: 상기 내용을 종합해 볼 때, 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 지하철역 인근에 위치하여 유동인구 확보 가능성이 있으며, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 서측 인근에 신정초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 매각 조건에 명시된 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다수의 행위 제한이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등은 매입 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 시세와의 괴리 가능성: 제공된 최근 매매 정보와 본건 감정가 사이에 가격 차이가 존재하므로, 현 시세에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없어 명확한 소유권 취득이 가능한 장점이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 권리를 행사하고 있어, 경매 절차를 통해 관련 채무 및 임차권 등이 정리될 예정입니다. 다만, 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항과 HUG 관련 매각 조건을 정확히 이해하고 이행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공 건으로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* HUG 관련 채권/채무 정리: 경매 절차 진행으로 HUG의 채권 및 임차인 관련 보증금 문제가 해결되어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 433,000,000원

* 채권 총액 (말소기준권리): 420,000,000원

* 인수 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 2019년에 준공된 인근 다세대주택(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본 건(29.81㎡)의 감정가(433,000,000원)와 ㎡당 가격에서 상당한 차이를 보입니다. 본 건의 감정가는 ㎡당 약 15,700,000원 수준으로, 2022년 준공된 건물의 신축성을 반영한 것으로 판단됩니다. 채권자 주택도시보증공사의 채권액(420,000,000원)이 감정가와 유사한 점, 낙찰 시 인수하는 보증금이 없는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실거래가와의 차이를 감안하여 현장 조사를 통한 정확한 시세 재확인이 필수적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 433,000,000원

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 이상의 입찰을 고려해야 하며, 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.