나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12056 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 바 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(방2, 욕실1, 거실 및 주방, 발코니1)(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 형성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12056 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 311,000,000원

토지면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북서측 인근에 정심초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 과거 독산동 우시장 일대의 도시 재생 사업으로 인해 환경 개선이 이루어졌으나, 일부 지역에는 여전히 과거 산업 활동의 흔적이나 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 다만, 본건 소재지에 직접적으로 심각한 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12056 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 289,000,000원)

등기부채권 총액: 289,000,000원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (노봉애)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 보입니다.

* 최현정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원이지만 전입일자를 기준으로 대항력이 인정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

이 물건은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 최현정 임차인과의 관계에서 대항력 포기 확약서 제출 등 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거지역으로서 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 최근 몇 년간 해당 지역의 도시 재생 및 개발 사업 추진으로 인해 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있는 추세입니다. 비교적 최근에 신축된 다세대 주택들이 주변에 거래되는 점으로 미루어 볼 때, 지역 내 주거 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 북서측 인근에 정심초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 근린생활시설이 있으며, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최현정 임차인이 보증금 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 상태이므로, 매수인은 임차인과의 명도 협상 또는 권리 포기 절차 진행 시 발생할 수 있는 법적, 시간적 리스크를 고려해야 합니다.

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 인한 매각 진행 절차에 대한 명확한 이해와 준비가 필요합니다. 조건 불이행 시 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 311,000,000원입니다. 비교적 최근에 신축된 건물이며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 최현정의 존재와 특별 매각 조건은 명도 과정에서 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계와 특수 조건을 면밀히 검토하고, 명도 협상 계획을 철저히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 주택으로 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 독산동 지역의 지속적인 도시 재생 사업 추진으로 인한 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가로, 위험 요소를 성공적으로 해결할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2026년 5월 5일에 거래된 29.87㎡ 면적의 다세대주택(972-50번지, 2023년식)이 325,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 면적과 용도를 고려할 때, 현재 시세는 325,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 311,000,000원이므로, 감정가 이상에서 시세 수준까지 고려한 입찰가를 제시할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 최현정의 존재와 특별 매각 조건으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. 만약 명도 리스크가 성공적으로 해결된다면, 시세 상단인 325,000,000원 근처까지도 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만, 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 311,000,000원 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 명도 리스크 해결 가능성을 최우선으로 고려하여 305,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

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1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12056 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 311,000,000원

토지면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

토지지분: 23.9328㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

건물지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 과거 독산동 우시장 일대에 대한 도시 재생 사업 추진으로 환경 개선이 이루어졌으나, 일부 지역에는 과거 산업 활동의 흔적이 남아있을 수 있습니다. 본건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12056 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 289,000,000원)

등기부채권 총액: 289,000,000원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 노봉애)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 파악됩니다.

* 최현정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원이지만 전입일자를 기준으로 대항력이 인정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 최현정 임차인과의 명도 과정에서 대항력 포기 확약서 제출 등 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거지역으로서 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 비교적 최근(2022년)에 사용 승인된 건물이며, 주변에는 신축급 다세대 주택들이 거래되고 있는 점으로 미루어 보아 지역 내 주거 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.

* 교육: 북서측 인근에 정심초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 근린생활시설이 존재하나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최현정 임차인이 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 상태로 존재하므로, 명도 협상 시 법적, 시간적 리스크가 발생할 수 있습니다.

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되는 매각 절차에 대한 명확한 이해와 후속 조치가 필수적입니다. 조건 불이행 시 명도에 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 소재한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 주택이며, 감정가는 311,000,000원입니다. 주변의 유사 면적 다세대 주택의 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 시세 수준과 부합하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최현정의 존재와 특별 매각조건은 명도 과정에서 주요한 위험 요소가 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 철저한 검토와 명도 계획 수립이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 8.86평)의 주택으로 1인 가구나 신혼부부 등 실거주 목적 또는 임대 수익 목적의 투자에 적합할 수 있습니다.

* 독산동 일대의 지속적인 도시 재생 사업 추진으로 인한 향후 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가로, 명도 리스크를 성공적으로 관리할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2026년 5월 5일에 거래된 29.87㎡(약 9.04평) 면적의 다세대주택(서울특별시 금천구 독산동 972-50번지, 2023년식)이 325,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 면적 및 용도가 유사한 점을 고려할 때, 현재 해당 물건의 실거래가 기준 시세는 약 325,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 311,000,000원이므로, 감정가 이상에서 시세 수준까지 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 최현정의 존재와 특별 매각조건으로 인한 명도 리스크를 간과할 수 없습니다. 이러한 리스크가 성공적으로 해결될 경우, 시세 상단인 325,000,000원 근처까지 입찰을 고려할 수 있습니다.

만약 명도 리스크 해결에 대한 불확실성이 존재하거나 보수적인 투자를 원한다면, 감정가 311,000,000원 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해야 합니다.

종합적으로, 명도 리스크 해결 가능성을 면밀히 검토하고, 성공적인 해결 시 시세 상단을 목표로 입찰가를 산정하는 것을 제안하며, 305,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.