나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12047 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 수도권 지하철 5호선 "화곡역" 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2022.04.12.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방2, 욕실1, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제304호에 위치한 도시형생활주택입니다.

본 물건은 2022년 4월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 해당하는 유닛입니다.

감정평가액은 383,000,000원이며, 건물과 토지가 일괄하여 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

건물 전용면적은 25.64㎡ (약 7.76평)이며, 토지 면적은 21.59㎡ (약 6.53평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 지분 및 건물 지분이 각각 동일하게 적용됩니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 법적 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12047 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 구분은 토지/건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 근거리에는 수도권 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 사다리형의 형상을 가지고 있으며, 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존은 박광희 씨(2022-04-21)이며, 소유권 이전은 이광오 씨(2022-09-06, 매매 387,000,000원) 앞으로 이루어졌습니다.

가장 최근에 접수된 권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025-09-11)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

또한, 김영만 씨의 주택임차권(2022-07-19 확정, 2022-08-04 전입, 보증금 377,000,000원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 실제 점유자는 김영만 씨로 파악됩니다.

보증금은 377,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 8월 4일, 확정일자는 2022년 7월 19일입니다.

중요한 점은 본건 임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다.

이로 인해 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 관계 종합 (인수/소멸)

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을3, 2025-09-11)입니다.

본 물건은 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위의 권리(예: 근저당, 전세권 등)가 존재하지 않으므로, 매각 시 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 377,000,000원 또한 매수인에게 인수되지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 정보는 없으나, 통상적으로 지상권 등은 소멸되지 않을 수 있습니다. 본건의 경우 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 표기되어 있으나, 실제 지상권이 존재하는지에 대한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 및 건물 유형

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 37.05㎡(약 11.2평), 6층, 300,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2000년식, 53.84㎡(약 16.3평), 4층, 255,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 1995년식, 41.32㎡(약 12.5평), 1층, 169,000,000원 (2026년 5월 거래)

4.3. 시세 비교 및 평가

본 물건의 전용면적은 25.64㎡(약 7.76평)이며, 감정가는 383,000,000원입니다.

이는 평당 약 49,355,000원 (383,000,000원 / 7.76평)으로 계산됩니다.

주변 실거래가 중 가장 신축에 가까운 2018년식 M펠리체(37.05㎡)가 300,000,000원(약 2,678만원/평)에 거래된 점과 비교하면, 본 물건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 본건은 2022년 신축이라는 장점이 있어, 연식에 따른 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가 383,000,000원은 신축 프리미엄을 감안하더라도 다소 높은 수준입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경 및 편의 시설

본 물건은 "화곡본동주민센터" 인근 지역에 위치하며, 주변은 전형적인 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

아직 파악되지 않은 임대 관계와 더불어, 구체적인 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

다만, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 및 HUG 조건

임차인(HUG)의 대항력이 없고 보증금 인수 금액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건의 상세 내용, 그리고 혹시 모를 잔여 보증금 반환 청구권 포기 조건의 명확성 여부는 주의 깊게 검토해야 합니다.

특별매각조건에 따른 채권자의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 명도 및 현장 조사

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상의 정보와 실제 이용 상태가 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

임차인(HUG)과의 명도 관련 협의는 필수적이며, 조건부 매각으로 인해 예상치 못한 절차상의 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 현장 조사 제약

부동산 강제경매 물건으로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 중요하나, 폐문 등으로 인해 제약이 있었습니다. 이로 인해 실제와 건축물대장상 내용이 상이할 경우 추가 비용이나 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과, 현장 조사가 제한적이었던 점은 고려해야 할 요소입니다.

HUG와의 명도 절차 진행 시 특별매각조건을 정확히 이해하고, 모든 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 사용승인으로 신축 건물로서의 가치를 지닙니다.

* 권리 무하자: 임차인 보증금 인수 금액이 0원으로, 권리 관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 화곡동 지역 가치: 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 신축 건물임에도 불구하고 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었습니다.

그러나 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원이라는 점, 그리고 신축 건물이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세(약 2,600만 원/평 ~ 2,700만 원/평)를 고려하되, 본건의 신축 프리미엄과 현재 감정가격을 종합적으로 판단하여, 감정가의 90% 수준인 약 3억 4천 5백만원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 3억 4천 5백만원에서 3억 6천만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 350,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.