나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12043 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철 5호선 양평역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건중 6층 602호로서 외 벽: 석재 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.소화전,화재탐지기,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약40m, 서측으로 약8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역,교육환경 보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사 령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역,한강폐기물매립시설 설치제한지역,토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지 정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 어반스테이

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12043 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

감정가: 263,000,000원

토지면적: 9.01㎡ (약 2.72평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건으로의 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 북동측 인근에 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 약 40m, 서측으로 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건 명세: 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 경매 종류: 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2020년 11월 23일 (권미진 외 1명)

* 주택임차권: 2024년 1월 24일 접수 (양혜강, 270,000,000원). 전입 2021년 1월 4일, 확정 2020년 12월 29일. 본 건은 대항력이 없으며 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권이전 (신탁 말소): 2021년 1월 8일

* 지분 이전: 2024년 6월 19일 (오하경 지분 전부 이전, 권미진). 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 2025년 9월 11일 접수 (주택도시보증공사, 270,000,000원). 본 건의 말소기준권리입니다.

* 채권 총액: 270,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 특별매각조건:

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보: HUG 인수조건 변경이 적용됩니다.

* 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 4일

* 확정일자: 2020년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 관련 금액 정보가 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 서울특별시 영등포구 양평동2가는 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 상업 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설: 인근 지하철 5호선 양평역을 중심으로 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 관악고등학교가 북측에 위치하며, 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능하며, 버스 노선이 다양하여 서울 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 지하철 역세권을 중심으로 이용 가능합니다.

* 교육시설: 관악고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 단지와 업무 시설이 조화를 이루고 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: HUG와의 조건부 매각으로 인해 권리 관계는 명확하게 정리되나, 매각기일 변경 등의 변동 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)은 이미 만료되었으므로 현재는 해당되지 않습니다.

* 내부 상태: 오피스텔로 이용 중이나, 실제 내부 구조 및 관리 상태는 현장 조사를 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 역세권 신축 오피스텔입니다. 지하철 5호선 양평역 이용이 편리하여 직장인 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 HUG의 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 상태로 명확하며, 경매 절차상 특이사항은 없습니다. 감정가는 2억 6,300만원이나, 최근 인근 유사 물건의 실거래가가 이를 상회하고 있어 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역을 도보로 이용할 수 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 상대적으로 최신 시설을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례: 본건과 동일 건물(어반스테이)의 7층, 전용면적 20.98㎡ 물건이 2025년 6월 7일에 28,300만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 263,000,000원

* 분석: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시장 가치가 감정가를 상회하고 있음을 알 수 있습니다. 본건은 6층으로, 7층 실거래가와 비교 시 층수 차이를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 경매 특성 및 층수 차이 등을 감안한 보수적인 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.