나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11993 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 250m, 지하철 2호선, 5호선의 환승역인 "까치산역"에서 북동측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 2호선, 5호선의 환승역 "까치산역"으로부터 약 600m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("곰달래로35길")까지 약 100m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2020.04.10.) 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 현관, 테라스 등)임. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1), (2)는 완경사지대 내에 조성된 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 일련번호(1), (2)는 동측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. ※ 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임1241)에 의거 주택임차권이 설정됨. (임차보증금: 280,000,000원) <등기사항전부증명서상 을구 기재내용 참조> 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11993 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제5층 제502호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5 (화곡동))

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2020년 04월 10일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 2. 면적 및 감정가

감정가: 295,000,000원

토지면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교"에서 북측으로 약 250m, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"에서 북동측으로 약 600m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, "까치산역"으로부터 약 600m, 대중교통 이용이 편리한 간선도로("곰달래로35길")까지 약 100m 거리에 위치합니다.

토지 및 도로: 본건 토지는 완경사지대 내 조성된 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2023년 5월 23일)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있습니다.

* 주택임차권(윤 )이 설정되어 있었으나, 말소 예정입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 강제경매는 채권자 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 06일

* 확정일자: 2022년 04월 20일

* 배당신고일자: 2024년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

인수되는 권리: 인수 보증금은 0원입니다. 즉, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역에 위치합니다.

"신정초등학교"와 "까치산역"이 인근에 있어 생활 편의 및 교통 접근성이 양호합니다.

주요 도로인 "곰달래로35길"까지의 접근성이 좋아 지역 내 이동이 편리합니다.

1.5. 생활정보

건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제5층 제502호로, 라움하우징이라는 명칭으로 등기되어 있습니다.

내부 이용 상태: 공부상 도시형생활주택-단지형다세대(방 2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 현관, 테라스 등)로 이용 중입니다.

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 위치합니다.

교통: 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"을 이용할 수 있습니다.

기타: 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장, 외관 및 탐문 조사에 의거하여 감정평가되었습니다. 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있습니다. 감정평가는 간접적인 정보에 기반합니다.

임차인 관련 조건: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각 등 복잡한 권리관계 정리에 따른 추가 확인이 필요합니다.

토지이용 제한: 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 일부 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축급의 도시형생활주택입니다.

까치산역과 신정초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고, HUG 인수 조건으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

단, 내부 확인이 불가하다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 주거용 건물로 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

지하철 더블역세권인 까치산역 인근의 우수한 교통 접근성.

복잡한 권리관계가 HUG 조건으로 정리되어 명확한 명도가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 295,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 연식 및 면적의 주택 거래가 2026년 7월 21,600만원에 이루어졌습니다 (전용면적 19.98㎡ 기준). 이를 본 건의 전용면적 29.95㎡에 비례하여 환산하면 약 32,400만원 수준입니다.

다만, 본 건은 임차인 보증금이 280,000,000원으로 감정가와 유사하며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 인수 조건 변경을 통해 매각을 진행하고 있습니다.

HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되는 점을 감안할 때, 복잡한 권리관계 문제가 해결될 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가 295,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 265,500,000원 ~ 295,000,000원.

최종 입찰가는 내부 상태 확인, 명도 가능성, 세금 부담, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.