나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11997 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근(화곡동 359-28외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재 하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트조 평슬라브지붕, 지상 6층(사용승인 2016년 02월 24일) 내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 집합건축물대장상 위반건축물[주택과-43021(2018.08.30.)호에 의거 위반건축물 표기 (무단증축)]이 등재되어 있고, 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 위반건축물[제시외 건물㉠ : 판넬구조, 아스팔트싱글지붕, 면적 약 10㎡(관계기관 유선 확인), 주거용 추정]이 있는바 경매 진행 시 재확인하시고, 내부구조도상 제시외 건물㉠ 도면은 목측에 의해 개략적으로 그린 것으로 실제와 차이가 있을 수 있음에 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함(주거용 추정 판넬구조,아스팔트 싱글지붕, 면적 약 10㎡)
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11997 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 02월 24일

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 등재 (무단증축), 제시외 건물 약 10㎡ 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11997)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 14일

* 확정일자: 2021년 4월 19일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약: 소유권 이전 2건, 주택 임차권 1건(말소 예정), 강제 경매 1건(말소 기준 권리)이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* M펠리체 (830-5, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월, 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 810만원/㎡의 가격입니다.

* 한양 (343-28, 2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월, 255,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 474만원/㎡의 가격입니다.

* 기린아트빌라 (956-27, 1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월, 169,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 409만원/㎡의 가격입니다.

* 본건과의 비교:

* 본건의 건물 면적은 25.09㎡ (약 7.59평)이며, 감정가는 209,000,000원입니다. 이는 약 833만원/㎡에 해당합니다.

* 비교 사례 중 가장 최근에 지어진 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 거래가(약 810만원/㎡)와 비교하면, 본건의 감정가는 제곱미터당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 오래된 다세대주택들의 거래가(약 400~470만원/㎡)와 비교하면 본건 감정가는 현저히 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "서울월정초등학교"가 인근에 위치하며, 주거 생활에 필요한 편의시설은 주변 지역에 형성되어 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 무단 증축으로 인한 위반건축물이 등재되어 있으며, 약 10㎡ 면적의 제시외 건물(주거용 추정)이 존재합니다. 이는 철거 또는 이행강제금 부과로 이어질 수 있습니다.

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 확인이 필요합니다.

* 감정가 수준: 주변 오래된 다세대주택들의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 제곱미터당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 까치산역 인근에 자리 잡고 있어 교통이 편리한 입지입니다. 권리관계는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담할 보증금이 없는 명확한 상태입니다. 그러나 무단 증축으로 인한 위반건축물 및 약 10㎡의 제시외 건물 존재는 주요 리스크 요인입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인한 추가적인 고려사항이 있습니다. 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 제곱미터당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 소형 주택 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 등의 소형 주택 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 건물 전용면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가는 제곱미터당 가격이 주변 신축 빌라(M펠리체)와 유사하거나 다소 높게 책정되어 있습니다.

* 위반건축물 처리 비용, 제시외 건물 철거 비용, 그리고 명도 비용 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 90% 수준을 권장 입찰가 범위로 제시합니다.

* 권장 입찰가: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.