나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12096 [1] 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문교초등학교" 서측 인근(독산동 376-17)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지상 5층(사용승인 2020년 04월 09일) 내 제2층 제203호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물 제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구<주차장법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12096 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 311,000,000 원

토지면적: 28.87㎡ (약 8.73평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO (류상현)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문교초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 2020년 04월 09일 사용승인된 지상 5층 건물 중 제2층 제203호임. 외벽은 치장벽돌 등 마감, 창호는 새시창호 등임.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역 (2023.1.17.~2026.1.16.), 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.6.17.~2026.8.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상)임.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 류

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-11-11

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 본인으로 강제경매 신청 (등기부상 갑16)

* 임차인 류상현은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2020-12-21) 및 확정일자(2020-11-11)를 기준으로 배당을 받게 됩니다. 본건 경매를 직접 신청한 채권자(권리자: 류상현, 권리금액: 275,000,000원)이기도 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 점을 고려할 때, 낙찰 후 보증금 관련 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

등기부 요약

* 소유권보존: 2020-04-23 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-01-07 (갑2)

* 근저당 (말소기준권리): 주식회사대일대부 (2021-06-11, 45,000,000원), 최형규 (2021-06-11, 45,000,000원)

* 기타 압류, 가압류 다수 (대전광역시동구, 대전신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 주식회사국민행복기금, 대전세무서장, 동구(대전광역시), 부천시 등) - 모두 말소 처리됨.

* 강제경매: 류상현 (2025-09-15, 275,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 142,672,358원 (말소 예정 권리들의 합계로 추정)

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-03-13

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석

* 독산동 882-17, 2014년식, 49㎡, 3층: 2026년 7월 2일, 335,000,000원 (약 684만원/평)

* 독산동 1046-22, 2016년식, 29.81㎡, 2층: 2026년 7월 1일, 310,000,000원 (약 1,040만원/평)

* 독산동 1022-18, 2020년식, 28.56㎡, 5층: 2026년 7월 3일, 265,000,000원 (약 928만원/평)

본건(J펠리체, 2020년식, 35.96㎡, 2층)의 감정가는 311,000,000원입니다. 비교 사례 중 2020년식의 "별담채"(28.56㎡)가 265,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건은 면적이 약 7.4평 더 크고 같은 연식임에도 감정가가 311,000,000원으로 책정되어 있어, 면적 증가분을 감안할 때 적정 수준으로 보입니다. 2016년식 "한백아트"(29.81㎡)가 310,000,000원에 거래된 점과 비교해도 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

주변 시설 조사: "서울문교초등학교"가 인근에 위치하며, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 현재 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 서울문교초등학교, 금천중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 일반적인 주거지역으로서 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 류상현 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 현재까지의 정보로는 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 이는 경매 절차상의 표기일 뿐, 실제 임차인의 권리가 소멸되는지 여부는 면밀한 확인이 필요합니다. 특히 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자라는 점은 주목할 부분입니다.

토지이용규제: 건축허가·착공제한지역(2026.1.16.까지), 토지거래계약허가구역(2026.8.30. 및 2026.8.25.까지) 등 다수의 규제가 있어 향후 재건축, 증축, 토지 거래 시 제약이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건이라는 점은 해당 물건 외 다른 담보물에도 채권이 설정되어 있음을 의미하며, 이는 해당 물건의 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 금천구 독산동의 주거지역에 위치합니다. 감정가는 311,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 류상현 씨의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

다양한 토지이용규제 또한 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축급(2020년식) 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

독산동 지역의 주거 수요 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변 학교 및 교통 편의시설 접근성이 보통 수준 이상입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

최근 시세 분석: 면적이 유사한 "별담채"(28.56㎡, 2020년식)가 265,000,000원에 거래되었으며, 본건의 감정가는 311,000,000원으로 면적 증가분을 감안 시 적정하거나 다소 높은 수준입니다.

리스크 요인: 대항력 있는 임차인(이자 채권자)으로 인한 잠재적 인수 보증금 위험, 각종 토지이용규제.

보수적인 접근: 현재 감정가는 시장 평균가와 비슷하거나 약간 상회하는 수준으로, 임차인 리스크와 각종 규제를 고려하여 감정가 대비 10~15% 할인된 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원.

본 입찰가 산정은 제공된 정보만을 기반으로 하며, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 조정될 필요가 있습니다. 특히 임차인과의 협상 또는 명도 가능성, 실체적인 인수 금액 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.