나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경697 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 774-3 센테니아 제1층 제115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하는 지하철5호선 "마곡역" 동측 인근에 위치하며 주위는 사무실, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "마곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하4층/지상13층 건 내 제1층 제115호로서, (사용승인일: 2018-07-06) 외 벽 : 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반음식점으로 현황 공실임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 56m, 북측으로 약 12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-22 72호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경697 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 774-3 센테니아 제1층 제115호

토지 면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물 면적: 46.25㎡ (약 13.98평)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 1,460,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2018년 7월 6일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 마곡역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 사무실, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본건 남측으로는 약 56m, 북측으로는 약 12m 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 2일 신한은행 근저당권 (을2) 입니다.

등기부상 채권 총액: 약 1,267,738,583원 입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 관련 기재 내용 없음)

등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 압류 채권 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 마곡지구 내 센테니아 건물 1층에 위치한 근린상가로, 건축물대장상 용도는 일반음식점으로 되어 있습니다.

마곡지구는 최근 몇 년간 첨단 산업단지 및 복합 업무/상업지구로 급격히 성장했으며, LG, 코오롱, 롯데 등 대기업 R&D 센터가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 마곡역을 중심으로 형성된 상권으로, 오피스텔 및 아파트 단지와 인접하여 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 대규모 오피스 단지와 주거 시설이 밀집해 있어 직장인 및 주민을 위한 다양한 편의시설이 발달해 있습니다.

또한, 서울식물원 등 대규모 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 및 상업 활동에 쾌적한 환경입니다.

1.5. 건물 및 토지정보

건물은 철근콘크리트구조 지하 4층/지상 13층 건물 내 제1층 제115호이며, 2018년 7월 6일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

토지는 장방형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 해당하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 속해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 다른 취급 방식이나 절차가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

현재 일반음식점 용도로 현황 공실 상태입니다. 이는 공실로 인한 공실 위험 및 즉각적인 임대 수익 발생 지연 가능성을 내포합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정이나 기존 임차인의 권리 관계를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등은 향후 건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울의 신흥 첨단 업무 및 상업 중심지로 성장하고 있는 마곡지구 내 핵심 입지에 위치합니다.

지하철 5호선 마곡역 초역세권 상가로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 높은 집객 효과가 기대됩니다.

2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 리모델링이나 설비 투자 부담이 적습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 지분 확보를 통한 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 매우 명확합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 핵심 상권인 마곡역 인근에 위치한 신축급 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태와 임대 관계 미상이라는 리스크가 존재하나, 이는 철저한 사전 조사와 임대 전략 수립을 통해 충분히 극복 가능할 것으로 판단됩니다. 마곡지구의 지속적인 발전과 더불어 자산 가치 상승이 기대되는 투자 유망 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가 1,460,000,000원을 기준으로 하되, 최근 마곡지구 상가 시세 및 본건의 1층 초역세권 입지, 신축 건물임을 감안하여 경쟁률 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사를 통해 결정해야 하나, 본건의 우수한 입지와 희소성을 고려할 때 감정가를 참고하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.