나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12140 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문랜동 소재 지하철 2호선 "문래역" 북서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 오피스텔,근린생활시설 및 업무시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철2호선 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 13층 건물 내 제2층 제204호로 외벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 창호 : 샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,소화설비,승강기설비,난방설비,기계식 주차장설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(2015-12-29)(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12140 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 12-2 미라클시티 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 6,300만원

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 당산동2가, 지하철 2호선 '문래역' 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 양호함.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근 지하철 2호선 및 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 보통 수준임.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12140)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 유 )

* 보증금: 3억 8,600만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-22

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음. (HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건으로 매각됨)

* 총 등기부 채권액: 3억 8,600만원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 오피스텔, 업무시설, 제2종 근린생활시설.

* 주변 상권: 문래역 인근 지역으로, 오피스텔 밀집 지역이며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부함.

* 임대 추이: 동일 면적(28.6㎡) 기준 최근 매매가는 2024년 10월 3억 6,000만원, 2024년 2월 3억 6,000만원에 거래되었음. 2025년 12월에는 3억 7,000만원에 거래된 내역도 있음. 이는 현 감정가 3억 6,300만원과 유사한 수준으로, 시세 안정성이 엿보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 문래역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 업무시설 내 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 교육환경보호구역에 해당하나, 구체적인 내용은 남부교육지원청 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨. 이는 매수인에게 유리하나, HUG와의 인수 조건 변경 세부 내용을 명확히 확인해야 함.

* 건축물 관련 제한사항: 토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 부동산 취득 및 이용 시 관련 법규 준수 필요. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'은 특정 조건(외국인 등)에 해당할 경우 허가 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영등포구 당산동2가에 위치한 신축 오피스텔로, 문래역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 6,300만원이며, 최근 실거래가도 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 안정성을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인(HUG)이 대항력을 포기하는 조건부 매각으로 매수인에게 유리한 상황입니다. 다만, HUG와의 인수 조건 변경 세부 내용 및 토지이용계획상의 각종 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있음.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 문래역 인근으로 교통이 편리하며, 지역 내 오피스텔 수요가 꾸준함.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰 시 모든 권리가 소멸하여 깨끗한 권리 상태로 인수 가능.

* HUG 조건부 매각: 임차인의 대항력 포기 조건으로, 명도 관련 리스크 최소화 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3억 6,300만원

* 최근 실거래가: 3억 6,000만원 ~ 3억 7,000만원 (2024년 ~ 2025년 12월 기준)

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리분석상 추가 인수 부담 없음.

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 90~100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 3억 2,700만원 ~ 3억 6,300만원 선에서 결정될 수 있습니다. (입찰 참여 시 주변 시세 변동, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.