나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12149 [1] 서울특별시 양천구 목동 805-5 릴라이브 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목동사거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2022-06-24) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 275,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 양천구 목동 805-5 릴라이브 제5층 제501호

1.2. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12149 (1)

1.3. 건물/토지 정보

* 토지면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

* 토지지분: 13.42㎡ (약 4.06평)

* 건물면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

* 건물지분: 17.08㎡ (약 5.17평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2022년 6월 24일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

242,000,000원

1.5. 경매 종류

부동산강제경매

1.6. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목동사거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 9월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기(을구 5번)가 말소기준권리입니다.

3.2. 선순위 권리

등기부상 소유권이전(신탁등기말소) 권리(갑구 4번)는 2022년 9월 16일에 접수되었으나, 본건 강제경매(을구 5번)가 말소기준권리이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택임차권 등기 (김세현): 보증금 275,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-08-30. 대항력 없음. 해당 임차권 등기는 말소 대상입니다.

* 임차인 (임현곤): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-09-02. 대항력 있음.

3.4. 인수되는 보증금

0원. 특별매각조건에 따라 대항력 있는 임차인 임현곤의 보증금 역시 인수되지 않습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종

주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 상권 특징

목동사거리 인근 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 밀집 지역의 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 릴라이브 (Re:LIVE)

* 준공년도: 2022년 6월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물

* 해당 호수: 5층 501호 (전유부 면적 17.08㎡, 약 5.17평)

* 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 목동사거리 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(임현곤)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 비용이나 시간이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 특별 매각 조건 리스크

주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 명확히 하나, 관련 서류 및 조건의 정확한 해석과 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 서울 양천구 목동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 상태입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 최신 건축물이라는 장점과 함께, 소형 면적으로 1인 가구 실거주 또는 임대 수익형 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 걱정이 적습니다.

* 목동이라는 지역적 이점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 소형 면적(약 5.17평)으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

* 특별 매각 조건으로 임차인 관련 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 하에 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 242,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래 (2022년 준공, 25.97㎡): 265,000,000원

* 2026년 5월 1일 거래 (2016년 준공, 28.47㎡): 300,000,000원

분석 결과, 본건(17.08㎡)은 2022년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 실거래가 기준 면적당 시세(약 10,204,081원/㎡ ~ 10,537,408원/㎡)로 환산 시 약 174,133,000원 ~ 179,845,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 0원 및 특별 매각 조건으로 인한 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 시세 수준에서의 낙찰이 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 1억 8천 5백만 원에서 2억 1천만 원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.