나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12136 [1] 서울특별시 양천구 신정동 951-4 스텔라빌 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 신정4동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 신정역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률}, 원추표면구역{공항시설법}, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사 시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)( 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12136 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 951-4 스텔라빌 제1동 제5층 제501호

신주소: 서울특별시 양천구 은행정로13길 19 (신정동)

건물구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕

건물 용도: 다세대주택 (도시형 생활주택, 단지형 다세대주택)

건축일: 2021년 6월 21일 건축허가, 2022년 4월 7일 사용승인

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 11.78㎡ (약 3.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.75㎡ (약 4.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 296,000,000원

최저매각가격: (정보 없음, 재매각 감안하여 80% 적용 시 236,800,000원 예상)

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 신정4동주민센터 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지하철 5호선 신정역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-09-16 접수)

등기부채권 총액: 320,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정인석)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 재매각 조건에 따라 임차권 등기 말소 조건부 매각.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주거지역으로, 저층 공동주택 및 단독주택 밀집 지역입니다.

소규모 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

신정역 인근으로 상업시설이 일부 분포되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 지하철역 및 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 강서양천교육청에 확인이 필요한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 HUG 인수조건

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 시 유찰되었거나 계약이 해제된 이력이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 계약 시 세부 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인(정인석, 주택도시보증공사)의 보증금이 320,000,000원으로 감정가 296,000,000원보다 높습니다.

그러나 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건에 따라 임차권등기가 말소되는 조건으로 매각되므로 인수 보증금은 없습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 내부 구조

감정평가서상 내부구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있습니다.

경매 참여 시 내부 구조 및 현황에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법 관련)

* 상대보호구역 (교육환경 보호 관련)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법 관련)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~ 2026.8.25. 기간 중 외국인 등 특정 대상자에게 해당)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 스텔라빌 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매 물건입니다.

비교적 작은 면적(15.75㎡)임에도 불구하고, 신정역 역세권에 위치하며 건물 연식(2002년)이 비교적 최신이라는 장점이 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 권리관계는 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경 및 재매각 등 특수 조건이 존재합니다.

임차인의 보증금액이 감정가보다 높으나 대항력이 없고 말소 조건부 매각이므로 인수 보증금은 없습니다.

최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 재매각 절차를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(15.75㎡)으로 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

* 신정역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 건물 연식(2002년)이 최신 편에 속합니다.

* 낙찰 후 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일 건물 또는 유사 건물(송원빌라, 23.14㎡)의 최근 매매가는 1억 3천만원 수준입니다.

본건은 면적이 더 작지만, 유사한 건축 연식과 역세권 입지를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 송원빌라와 유사하거나 약간 높은 수준으로 예상됩니다.

감정가 2억 9천 6백만원은 최근 실거래가 및 해당 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

재매각 및 시장 상황을 고려하여, 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 주변 실거래가 및 면적을 기준으로 산정한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.