나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103933 [1] 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철7호선 "학동역" 남측 인근에 소재하며, 인근은 근린생활시설, 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선 버스정류장 및 지하철7호선 "학동역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상7층 건물 내 제4층 제416호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 38미터 내외 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역 (대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.)),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103933 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호

건물명: 삼환아르누보3

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2005년

1.1. 입지조건

주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 7호선 "학동역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 대상 물건 인근에 다수의 노선 버스정류장과 지하철 7호선 "학동역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지 현황

인접 도로 대비 등고평탄한 3필지의 장방형 토지 위에 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태

물건은 북측 노폭 약 38미터, 서측 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도)으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선 규정에 따라 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 합니다.

1.2. 건물 구조 및 설비

구조

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 5층, 지상 7층 건물 중 제4층 제416호에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

권리 분석 요약

본 경매 물건은 말소기준권리(등기부상 을3 주택임차권, 갑8 강제경매 모두 말소 확인됨) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약

* 갑5, 갑6, 갑7: 소유권 이전 내역

* 을3: 주택임차권 (배수민, 250,000,000원, 2020-11-05 전입, 2020-10-20 확정) - 말소 예정

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 말소기준권리였으나, 현재 말소 처리됨

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(배 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-05

* 확정일자: 2020-10-20

* 배당신고일자: 2022-12-16

* 대항력: 없음

* 특이사항: 물건명세서상, 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 강남구 논현동은 서울의 대표적인 업무 및 상업 중심지로서, 특히 학동역 인근은 교통의 요지이며 다양한 비즈니스와 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

상권 현황

학동역 주변은 유동인구 및 접근성이 우수하며, 오피스텔, 업무용 빌딩, 고급 상업 시설 등이 조화를 이루어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변 시설

* 교통: 지하철 7호선 학동역, 다수의 버스 노선.

* 상업시설: 백화점, 쇼핑몰, 대형마트, 일반 상점, 전문 식당가, 카페 등이 다수 분포.

* 업무시설: 다수의 기업체, 사무실, 오피스 빌딩 밀집.

* 금융기관: 은행, 증권사 등 금융 시설 접근 용이.

* 문화/편의시설: 영화관, 병원, 약국 등 생활 편의 시설 풍부.

혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 생활정보

편의시설

학동역을 중심으로 한 상업 지구에 위치하여 편의점, 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통

지하철 7호선 학동역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 강남 및 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리관계

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 복잡한 권리관계(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등)가 이력에 남아있어 경매 진행 과정 및 서류 검토를 철저히 할 필요가 있습니다.

임차인 관련

임차인이 보증금 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 혹시 모를 추후 분쟁 가능성에 대비하여 관련 서류를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 취득 시 허가를 받아야 합니다. (해당 물건은 오피스텔이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동의 핵심 입지에 자리한 오피스텔로, 지하철 7호선 학동역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 주변으로 풍부한 업무 및 상업 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인 관련 사항도 명확히 정리되어 있어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 적습니다. 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어, 시세차익과 더불어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 좋은 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 학동역 도보 5분 이내 거리, 강남 업무지구의 중심에 위치.

안정적인 권리관계: 매수인이 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

풍부한 임대수요: 오피스텔 밀집 지역으로 직장인, 사업자 대상 안정적인 임대 수익 기대.

우수한 생활 환경: 주변 상업 시설, 편의 시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도 높음.

시세차익 잠재력: 강남 지역 부동산 가치 상승에 따른 향후 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 동일한 면적(22.09㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 2억 3천만원, 2025년 10월 2억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 또한, 인근 면적(25.85㎡) 물건은 2024년 12월 2억 8천만원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 2억 2천만원으로, 시장가 대비 합리적인 수준입니다.

임차인 관련 권리가 모두 말소되어 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.