나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103414 [1] 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

관악구 신림동 소재 [대학동 주민센터] 남동측, 통칭 [녹두거리/고시촌]을 관통하는 [대학길]의 노변에 위치하고 있음 [대학길] 노변은 저층부 근린생활시설, 중층부 및 후면부는 주택 등이 중심이 되는 주상용 지대임

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근 및 출입 가능하며 인근에 5515번등의 노선 버스가 정차하는 버스정류장이, 근거리(직선거리 기준)에 신림선 '관악산역'이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 4층 402호 단위세대로(사용승인일:2019.05.21) 외벽 : 인조석 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등임

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중임 (별첨 도면 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비(A동 1대), 소화전설비, 입구보안설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로 본거 및 주변 지세 전반적으로 완경사지이나 조성하여 2개동의 구분건물 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

서측으로 [대학길]에 접하고 있으며 이를 통하여 출입하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

3필 공히 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역이며 일부 도로 접함. #근거법령 및 세부사항은 별첨 토지이용계획확인서 사본 참고

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

조사되는 현황 등 고려할 때 공실로 추정되나 구체적인 사실관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103414 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 351,000,000원

토지면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23.02㎡ (약 6.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물지분: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매의 근거 채권자)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 251-368번지, 정원팰리체 A동 4층 402호에 소재합니다.

* 주변 환경: 관악구 신림동 소재 [대학동 주민센터] 남동측에 위치하며, 통칭 [녹두거리/고시촌] 지역을 관통하는 [대학길] 노변에 자리 잡고 있습니다. 해당 지역은 저층부 근린생활시설과 중층부 및 후면부 주택이 중심이 되는 주상용 지대입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 5515번 등의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리(직선거리 기준)에 신림선 '관악산역'이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경103414)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

* 채권 내역:

* 주택도시보증공사: 가압류 1,279,000,000원, 강제경매 304,000,000원

* 서초세무서장: 압류 (말소됨)

* 총 등기부채권액: 1,583,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (본명: 이현승)

* 전입일자/확정일자: 2021-12-31

* 보증금: 304,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 등기부상 권리: 주택임차권(을3) 등기되었으나, 현재 '말소' 상태입니다.

* 인수되는 권리:

* 본 경매는 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됩니다.

* 또한, "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다.

* 이에 따라 임차인의 대항력 및 보증금은 인수되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 '녹두거리/고시촌'으로 불리는 대학가 상권에 위치하고 있습니다. 주로 대학생 및 취업 준비생 등 1인 가구의 주거 수요가 높은 지역으로, 이에 따른 상업 시설(식당, 카페, 편의점 등)의 밀집도가 높습니다. '대학길' 대로변에 위치하여 접근성이 용이하며, 상권의 활력이 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 신림선 '관악산역' 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 대학가 상권에 형성된 다양한 상점, 식당, 학원, 병원 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 저렴한 주거 비용으로 주거가 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인도 관련 불확실성: 기타 참고사항에 "공실로 추정되나 구체적인 사실관계는 미상임"이라고 기재되어 있어, 실제 명도 시점의 공실 여부 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(351,000,000원)가 제공된 최근 매매 사례(36.33㎡, 180,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 실제 시장 가격과의 괴리가 있을 수 있으므로, 낙찰 후 가치 상승 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 정원팰리체 A동 4층 402호는 대학가 상권의 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되는 다세대주택입니다. 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 경매 조건 상 임차인 관련 권리 인수 부담이 전혀 없어 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 유의할 필요가 있습니다. 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: '녹두거리/고시촌' 지역의 특성상 대학생 및 취업 준비생을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 보증금 및 대항력 인수 부담이 없어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식이며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 개선 가능성: 신림동 일대 재개발 및 교통망 확충(신림선) 등 지역 개발 호재에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중, 2015년식 36.33㎡ 규모의 다세대주택이 180,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(36.06㎡, 2019년식)은 신축 연도를 감안하여 약간의 프리미엄을 적용할 수 있습니다. 하지만 감정가 351,000,000원과의 큰 차이를 감안하여, 실제 시장 가치에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 240,000,000원 사이로 판단됩니다.

추천 입찰가: 220,000,000원

10. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건의 입지(신림동 251-368번지, 대학길 인근)에 통상적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 대학가 상권 및 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 시설이 주를 이룹니다. 다만, 지역 특성상 소규모 상점들의 밀집으로 인한 소음이나 교통량 증가 등 도시 지역의 일반적인 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.