나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103925 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘서울관악초등학교’북측 인근에 소재하는 청룡오피스텔 제5층 제510호(오피스텔)로서 주위환경은 오피스텔, 업무시설, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역이며 인근에 주거지대가 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 봉천역(2호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 내 5층 510호로서 (사용승인일: 2005.03.10) 외벽: 인조석 붙임마감 등 내벽: -. 창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 일단지 부정형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역( 위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(3): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029.9. 9.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103925 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층510호

용도: 오피스텔

감정가: 74,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

토지지분: 4.735㎡ (약 1.43평)

건물면적 (전용면적): 13.20㎡ (약 4.00평)

건물지분: 13.2㎡ (약 4.00평)

건물 전체 연면적: 1482.75㎡ (약 448.5평)

1.3. 건물개요

건물명: 청룡오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 8층 중 5층 510호

사용승인일: 2005년 03월 10일

총 호수: 70호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관악초등학교' 북측 인근에 위치한 청룡오피스텔 5층 510호입니다. 주변 환경은 오피스텔, 업무시설, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역이며, 인근에 주거지대가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 도보로 이용 가능한 봉천역(2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속해 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09)으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 토지 취득에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 금천세무서장의 압류(2024년 12월 04일 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 130,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 25일

확정일자: 2022년 01월 24일

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 채권 총액은 130,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 가장 중요한 사항으로 대항력 있는 선순위 임차인 이 이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 봉천동은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 서울관악초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육적 환경도 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

봉천역(2호선)을 중심으로 형성된 지역 상권은 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다. 소형 오피스텔의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

본건 북측에 서울관악초등학교가 위치하고 있으며, 인근에 중학교 및 고등학교도 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 단, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 130,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 법규제 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 추후 매각 이후 소유권 이전 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. 또한, 교육환경보호구역 지정으로 인한 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

건물 전용면적 13.20㎡ (약 4평)은 매우 작은 크기입니다. 또한, 2005년 준공된 건물로 19년차 건물임을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 청룡오피스텔 5층 510호는 봉천역 인근의 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 다만, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수되는 큰 위험 부담이 존재합니다. 또한 토지거래허가구역 등 규제 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있는 소형 평형입니다.

* 상업지역: 주변 상권이 발달하여 생활 인프라가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 2월 7,500만원, 2026년 3월 8,200만원, 2026년 4월 7,750만원에 거래되었습니다. 감정가는 74,000,000원입니다.

다만, 본건은 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이라는 매우 큰 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 인수 금액은 감정가와 최근 시세보다 훨씬 높습니다.

따라서, 상기 인수 보증금을 제외하고 산정된 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

본 예상 입찰가는 시세 및 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 것으로, 임차인과의 협상 가능성, 명도 진행 비용, 추후 발생할 수 있는 추가적인 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 보증금 130,000,000원이 인수될 경우, 실제 매수 비용은 예상 입찰가보다 훨씬 높아지므로 이에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.