나이스옥션 법원경매 마산 2022타경2892 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 OOOOO OOOO OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2022.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "마산시외버스터미널" 남서측에 위치
하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정 양호 합니다.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트스라브지붕 13층 건물 내 7층 711호로서,
외 벽 : 복합 판넬 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 내부공사중으로 확인 됩니다.
창 호 : 스테인리스 새시 창호 입니다.

이용상태

공부상 판매 및 영업시설로서, 현재 공실(내부공사중)상태 입니다.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 화재탐지설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 남서측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 ③ (합성동126-4)
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로2류(폭 8m
-10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2) 일련번호 ④ (합성동126-11)
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 소
로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가 당시 내부 공사 중인 상업시설이며, 현황재조사 시 약 4억 원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 마산지원 2022타경2892 (1)

• 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 126-4 보보스존 7층711호

• 용도: 판매시설 (그 외 판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설, 제1,2종근린생활시설, 위락시설 등 복합 용도 가능)

• 토지면적: 47.54㎡ (약 14.38평)

• 건물면적: 238.50㎡ (약 72.15평)

• 감정가: 364,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 마OOOOOOOO

• 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등

• 건축물 구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층

• 건물 상태: 공부상 판매 및 영업시설, 현재는 내부 공사 중으로 공실 상태

2. 입지조건

• 위치: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "마산시외버스터미널" 남서측에 위치

• 주위환경: 상업용 부동산이 밀집된 상업지대

• 교통: 차량 진출입 가능하며, 대중교통 사정 양호. 북서측 대로, 남서측 소로에 접해 있음. 마산시외버스터미널이 인접해 있어 교통 접근성이 우수함

• 주변개발: 마산시외버스터미널 주변 지역은 보행환경 개선 및 상권 활성화를 위한 사업이 추진된 바 있음

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2003년 12월 30일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소 예정)

• 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 소멸 기준 권리보다 후순위 권리는 말소됨)

• 임차인 현황:

* 임차인 1: 지엔케이홀딩스(주) 대표자 이명진. 보증금 50,000,000원, 차임 4,500,000원. 2006년 7월 25일 사업자등록. 대항력 없음.

* 임차인 2: 황치원 (유치권자). 보증금 36,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

• 미납 관리비: 약 4억 원 (감정평가 당시 기준) (참고: 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 명확한 확인 및 협상이 필요합니다.)

• 유동화물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 절차상의 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

• 지역 특성: 마산시외버스터미널 인근 상업지대로, 유동인구가 풍부한 지역

• 상권 활성화: 합성동은 마산 지역의 주요 상업 중심지로 발전해 왔으며, 지속적인 정비 사업을 통해 상권 위상을 유지하고 있습니다.

• 주변 시설: 마산시외버스터미널 주변으로 롯데시네마, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

• 편의시설: 마산시외버스터미널 인근에 영화관, 은행, 쇼핑몰, 식당가 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

• 주거 환경: 상업지대로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 인근에 주거 시설도 함께 발달해 있습니다.

• 기타: 주변 지역은 교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

• 미납 관리비: 약 4억 원에 달하는 상당한 금액의 관리비 미납이 확인되어, 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인입니다.

• 내부 공사 중 상태: 감정평가 당시 및 현재 내부 공사 중인 상태로, 즉시 사용이 어렵고 추가 공사 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

• 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

• 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매와는 다른 절차나 상황이 발생할 수 있으며, 신속한 진행이 중요할 수 있습니다.

• 지역 내 사건 사고: 과거 합성동 일대 모텔에서 청소년 관련 강력 사건이 발생한 사례가 있어, 지역 치안 및 이미지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산시외버스터미널 인근 상업지대에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 판매시설 및 다양한 영업시설로 활용 가능한 잠재력이 있습니다. 그러나 감정평가 시점부터 이어진 내부 공사 중 상태, 약 4억 원에 달하는 미납 관리비, 불분명한 임대 관계 등은 낙찰 후 인수 시 상당한 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 특히, 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높아 신중한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특수성과 더불어, 주변 지역의 치안 관련 이슈도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 마산시외버스터미널 인접: 풍부한 유동인구 및 교통 요충지로서의 이점.

* 다목적 상업 시설: 판매시설 외에도 다양한 근린생활시설, 영업시설 등으로 활용 가능한 용도.

* 상권 활성화 지역: 지속적인 상권 정비 및 개발 가능성이 있는 지역.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 명확한 산정이 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

* 감정가 대비 미납 관리비(약 4억 원)가 매우 높아, 낙찰자가 이를 부담할 경우 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 내부 공사 중 상태로 인한 추가 공사 비용 및 소요 시간, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 제시된 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 실질적인 인수 비용과 향후 수익성을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 미납 관리비와 잠재적 수리비, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.