나이스옥션 법원경매 울산 2023타경109512 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산119-1 임야 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경109512 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산119-1 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2023타경109512 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산119-1 | 감정가: 782,409,820원 | 최저가: 131,500,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2023타경109512 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경109512 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산119-1

용도: 임야

감정가: 782,409,820원

토지 면적: 587,490.00㎡ (약 177,735.7 평)

토지 지분 면적: 195,810.417㎡ (약 59,232.3 평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리 소재 '인보저수지' 남측 및 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 임야 지대로 구성되어 있으며, 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 조OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 일부 지분이며, 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 분묘기지권 등의 특이사항이 존재합니다. [cite: ] 또한, 일괄 매각 조건이 있으나 지분 매각임을 유의해야 합니다. [cite: ] 공유자의 우선매수권 행사 관련하여 매수 보증금 미납 시 이후 절차에서 우선매수권 행사 제한이 있을 수 있습니다. [cite: ] 일부 토지는 맹지이며, 인접 토지와의 경계는 정확한 지적 측량이 필요할 수 있습니다. [cite: ]

1.4. 상권 분석

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 임야 지대로, 주변은 주로 자연림과 농경지, 그리고 일부 취락 지구가 형성되어 있습니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축 사육 제한 구역, 보전 산지, 임업용 산지, 공장 설립 승인 지역, 농업 보호 구역 등 여러 법규에 따른 제한 사항이 있습니다. 인보리 지역은 과거 역로의 요충지였으며, 현재는 두서초등학교, 울주생활문화센터 등 면 소재지의 주요 시설들이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변 지역의 교통 상황은 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 인근에 광명반점, 역마촌식당, 엄마가지은밥 등의 식당들이 있으며, 두서면 소재지에는 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 본건 소재지는 자연 환경을 중심으로 한 지역으로, 도시 지역의 편의 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크로는 첫째, 분묘기지권의 존재 가능성과 미확인 분묘의 출현 가능성이 있습니다. [cite: ] 둘째, 일부 토지가 맹지라는 점으로 인해 접근성 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: ] 셋째, 토지 일부 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 및 소유권 행사 시 복잡성이 발생할 수 있습니다. 넷째, 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다. [cite: ] 또한, 과거 인근 지역에서 폐기물 재활용 시설 건립 반대 집회 및 건설 폐기물 매립 의혹 등이 있었던 점을 고려할 때, 환경 관련 이슈에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 넓은 임야 지분으로, 인보저수지 인근에 위치합니다. 감정가는 높으나, 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 분묘기지권, 맹지, 공유자 문제 등 여러 권리 및 이용상의 제약 사항을 고려해야 합니다. 주변 지역은 농림 및 관리지역으로 개발 행위에 제한이 따르며, 대중교통 이용이 불편한 지역입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 넓은 면적의 임야 지분이라는 점에서 토지 자체의 가치나 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. [cite: ] 특히, 울주군은 울산광역시 내에서도 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있어, 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 분묘기지권 등 명확히 해결해야 할 법적, 물리적 이슈들을 충분히 검토한 후 투자를 결정해야 합니다. [cite: ] 투자 시에는 해당 토지의 정확한 현황 파악 및 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계