나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8883 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-043호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치한
라피에스타양산 1층 1-043호 및 1-044호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설,
판매시설 등이 혼재한 상가지대이고, 본건은 판매시설로 이용중인 부동산으로서 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 판매시설 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차
간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-043호로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어 마감.
바닥: 타일깔기 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-044호로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어 마감.
바닥: 타일깔기 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(가) 1층 1-043호: 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중임.
- 기호(나) 1층 1-044호: 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비,
기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 판매시설 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등
으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 구분건물은 일부 내부벽체의 구분없이 인접 호수(1층 1-042호 외 다수)와 함께 일체의
판매시설(상호: "SPAO")로 이용중이나, 집합건축물대장상의 건축물현황도에 각 호수별 위치
및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되며, 구분건물로서의
독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

물건 비고

1. 본건 구분건물은 내부벽체의 구분없이 인접 호수와 함께 일체의 판매시설(상호: 'SPAO')로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경8883 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리) 라피에스타양산 1층 1-043호

용도: 판매시설

토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

토지지분: 20.69㎡ (약 6.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.26㎡ (약 11.27평)

건물지분: 37.26㎡ (약 11.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 795,000,000원

감정평가요약:

* 본건은 라피에스타양산 1층 1-043호 및 1-044호 (감정평가상 기호 가, 나)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층

* 이용상태: 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중 (상호: 'SPAO')

* 설비: 전기, 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 에스컬레이터, 승강기 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치.

* 인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재한 상가지대.

* 본건은 판매시설로 이용중인 부동산으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

* 건축물표제부상 라피에스타양산의 연면적은 약 128,778.04㎡ (약 38,956.4평)이며, 대지권 면적은 약 26,474.6㎡ (약 8,008.5평)임.

2.2. 교통 여건

* 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

* 증산역(지하철 2호선) 인근에 위치하여 교통 접근성 우수.

2.3. 도로 접근성

* 본건 소재 판매시설 건물까지 차량 접근이 가능함.

* 본건 소재 판매시설 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등 본건 인접 도로상태는 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 상 여러 권리가 등기되어 있음.

* 2023년 12월 15일 소유권 이전 (주식회사 글로벌이엔티, 매매가 830,272,000원)

* 2023년 12월 15일 신한은행 근저당권 설정 (1,440,000,000원)

* 이후 양산세무서장, 신한은행(임의경매), 국민건강보험공단, 신한카드 등의 압류 및 가압류, 경매 개시 결정 등기 존재.

* 등기부 채권 총액: 1,450,598,656원

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)임.

3.3. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 등기들은 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

* 본건 관련 인수할 보증금 합계는 0원임.

* 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 인수할 보증금이 없으므로 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 지역 특성

* 본건은 라피에스타양산 내부에 위치한 판매시설임.

* 증산역 인근의 활성화된 상가지대에 속하며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 혼재하여 상업 활동이 활발함.

* 건축물대장상 주용도 외에 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능함.

4.2. 잠재 고객 및 유동인구

* 증산역이라는 지하철 역세권에 위치하여 대중교통 이용객을 통한 높은 유동인구 확보 가능.

* 주변 대규모 주거 단지 및 상업 시설 밀집으로 인한 배후 수요 풍부.

* 대형 판매시설(SPAO)의 일부로 이용 중인 점은 고정적인 고객층 확보에 긍정적 요인.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 라피에스타양산 단지 내외로 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설이 위치.

* 증산역을 중심으로 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근 용이.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련 리스크

* 본건 구분건물(1-043호)은 내부 벽체 구분 없이 인접 호수(1-044호 등)와 함께 일체의 판매시설(상호: 'SPAO')로 이용 중임. 이는 독립적인 공간 활용이나 재임대에 있어 제약이 될 수 있음.

6.2. 공부상 차이 및 건축물 현황

* 내부 벽체 구분 없이 인접 호수와 함께 일체로 이용 중이나, 집합건축물대장상의 건축물 현황도에 각 호수별 위치 및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계 복원에는 어려움이 없을 것으로 판단됨.

* 구분건물로서의 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료되나, 실제 이용 상태와 공부상의 차이에 따른 잠재적 분쟁 가능성 존재.

6.3. 기타 리스크

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 채권자들의 권리 실행 가능성 내포 (단, 임의경매 개시 결정 등기(신한은행)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 본건 매각으로 대부분의 권리는 소멸 예정).

* 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축물 사용 및 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 상업용 건물에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

* 본건은 양산시 물금읍 증산역 인근 라피에스타양산 내에 위치한 판매시설로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

* 대형 판매시설(SPAO)의 일부로 사용되고 있어 잠재 고객 확보 및 유동인구 측면에서 유리하나, 내부 벽체 구분 없이 인접 호수와 통합 운영되는 점은 향후 운영상 독립적인 활용에 대한 고려가 필요함.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 참고해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 증산역 초역세권의 우수한 입지 및 높은 유동인구.

* 대규모 상업시설 내의 판매시설로, 배후 수요 풍부.

* 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰을 통한 시세 차익 기대 가능.

* 통합 운영되는 SPAO 매장의 일부로서, 운영의 안정성 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 795,000,000원임.

* 내부 벽체 구분 없이 인접 호수와 일체로 이용되는 점, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여

* 예상 입찰가: 670,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.