나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8883 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-044호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치한
라피에스타양산 1층 1-043호 및 1-044호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설,
판매시설 등이 혼재한 상가지대이고, 본건은 판매시설로 이용중인 부동산으로서 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 판매시설 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차
간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-043호로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어 마감.
바닥: 타일깔기 등.
창호: 샷시 창호임.

기호(나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-044호로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어 마감.
바닥: 타일깔기 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(가) 1층 1-043호: 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중임.
- 기호(나) 1층 1-044호: 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비,
기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 판매시설 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등
으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 구분건물은 일부 내부벽체의 구분없이 인접 호수(1층 1-042호 외 다수)와 함께 일체의
판매시설(상호: "SPAO")로 이용중이나, 집합건축물대장상의 건축물현황도에 각 호수별 위치
및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되며, 구분건물로서의
독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

물건 비고

1. 본건 구분건물은 내부벽체의 구분없이 인접 호수와 함께 일체의 판매시설(상호: 'SPAO')로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8883 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-044호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 표제부의 주요 용도는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 819,000,000원

토지면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

건물면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(지하철 2호선)" 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 1층 1-044호입니다. 인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재된 상가지대입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 부산지하철 2호선 증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로상태

본건 소재 판매시설 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등으로 보아 인접 도로상태는 양호한 편입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2023-12-15, 1,440,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.주요 권리내역

* 소유권이전 (주식회사글로벌이엔티, 2023-12-15)

* 신탁등기말소 (주식회사제이엔씨파트너스양산, 2023-12-15)

* 근저당권 (신한은행, 2023-12-15, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (양산세무서장, 2024-07-03)

* 임의경매개시결정 (신한은행, 2024-10-25, 1,228,733,681원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-10-31)

* 가압류 (신한카드, 2024-12-09, 10,598,656원)

* 압류 (양산시, 2025-04-18)

1.3. 3.총 등기부채권액

총 1,450,598,656원

1.3. 4.인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 명시된 내용 없음)

1.3. 5.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 "미상"으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 현황

본건이 위치한 라피에스타 양산은 부산도시철도 2호선 증산역 인근에 위치한 대규모 복합 스트리트형 상가입니다. 초기에는 텅 빈 상가라는 이미지가 강했으나, LF스퀘어 양산점(LF몰) 입점 이후 상황이 다소 개선되었습니다. LF스퀘어 양산점은 라피에스타 1층에 다양한 브랜드와 함께 입점해 있으며, 지역 주민들의 쇼핑 편의성을 높이고 있습니다. 현재 주말에는 방문객이 늘고 있으며, 하나로마트, 메가박스 등과 함께 원스톱 쇼핑이 가능한 점이 장점으로 꼽힙니다.

1.4. 2.집객 시설 및 경쟁 환경

라피에스타 양산에는 LF스퀘어 양산점 외에도 하나로마트, 메가박스, 다양한 패션 브랜드, 식당가 등이 입점해 있습니다. 이는 인근 지역의 소비자를 유인하는 주요 요인이 되고 있습니다. 하지만, 여전히 상층부의 공실률이 높다는 지적도 있으며, 주변 지역의 상권 침체 우려도 존재합니다.

1.4. 3.개발 호재 및 이슈

물금신도시 일대에는 주상복합단지 개발 등 추가적인 개발 계획이 논의되고 있습니다. 또한, 증산신도시 상권 활성화를 위해 '빛의 거리' 조성 사업 등이 추진되어 왔습니다. LF몰의 성공적인 안착과 향후 교통망 확충(양산 도시철도 등)은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

증산역 인근 상가지대에 위치하여 다양한 근린생활시설, 판매시설, 음식점 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 단지 내에 하나로마트, 메가박스 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2.교통 접근성

부산지하철 2호선 증산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장도 다수 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.구분건물 이용의 특수성

본건 구분건물은 내부 벽체 구분 없이 인접 호수와 함께 일체의 판매시설(상호: 'SPAO')로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 개별 호실로서 독립적인 사용이나 관리에 어려움이 있을 수 있으며, 집합건축물대장상의 도면과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 다만, 공부상 각 호수별 위치 및 형상이 등재되어 있어 경계 복원은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.6. 2.상권 내 공실률 및 운영 리스크

라피에스타 양산의 전체적인 상층부 공실률이 높다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. LF몰 입점 이후 일부 활성화 조짐이 보이고 있으나, 상권의 지속적인 활력을 유지하기 위해서는 추가적인 집객력 확보 및 임대/운영 리스크 관리가 필요합니다.

1.6. 3.높은 채무 부담

총 등기부채권액이 감정가를 초과하고 있어, 매각 후 잔여 채무가 남을 경우 채권자의 추가적인 권리 행사가 있을 수 있습니다. 그러나 본건은 임의경매로 진행되므로 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역 인근에 위치한 라피에스타 양산 내 판매시설입니다. 증산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 LF몰 입점으로 인한 상권 활성화 기대감이 존재합니다. 그러나 본건은 인접 호실과 통합되어 이용 중인 특수성이 있으며, 상층부 공실률이 높은 점은 유의해야 할 리스크입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 높은 총 채무액은 입찰 경쟁 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 증산역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* LF몰 입점으로 인한 상권 활성화 잠재력

* 신규 교통망 확충(양산 도시철도)에 따른 미래 가치 상승 기대

* 지역 내 최대 규모 복합 상가로서의 상징성

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 상권 성장 잠재력, 건물 상태 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다. 특히, 본건은 통합 운영 중인 특수성과 높은 공실률의 영향 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.