나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8883 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-044호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8883 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-044호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경8883 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-044호 (라피에스타양산) | 감정가: 819,000,000원 | 최저가: 401,310,000원 | 용도: 판매시설

1. 울산지방법원 2024타경8883 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8883 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-044호

용도: 판매시설

감정가: 819,000,000원

토지면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

토지 지분율: 1997

건물면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

건물 지분율: 3595.0000000000005

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 구분건물감정평가요항표 요약

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 1층 1-043호 및 1-044호입니다. 인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재한 상가지대이며, 본건은 판매시설로 이용 중인 부동산으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건 소재 판매시설 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됩니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 1-044호로서 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일깔기 등, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태:

본건 1층 1-044호는 인접 호수(1-043호 등)와 함께 일체의 판매시설로 이용 중입니다.

설비내역:

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 기타 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

평지에 위치한 가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 소재 판매시설 주변으로 대로, 중로, 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이:

본건 구분건물(1-044호)은 일부 내부벽체의 구분 없이 인접 호수(1층 1-042호 외 다수)와 함께 일체의 판매시설(상호: "SPAO")로 이용 중입니다. 그러나 집합건축물대장상의 건축물현황도에 각 호수별 위치 및 형상, 수치가 등재되어 있어 경계복원에 어려움은 없을 것으로 판단되며, 구분건물로서의 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 부산 도시철도 2호선 증산역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 라피에스타양산 건물 자체는 복합 상업시설로서 다양한 판매, 근린생활, 업무시설 등이 혼재하는 상가지대에 속해 있습니다. 주변으로 대로, 중로, 소로 등 차량 진입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 "주OOOOOOOOO"입니다. 채권자는 "주OOOOOOOO"입니다. 경매 절차에 따라 낙찰 시 채무 및 소유권은 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 권리 관계에 대한 상세한 분석이 제한적이므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 권리 관계를 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

양산시 물금읍 증산 상권은 부산 도시철도 2호선 증산역을 중심으로 형성된 지역으로, 한때 높은 공실률과 상권 침체를 겪었던 것으로 파악됩니다. 하지만 최근 LF스퀘어 양산점(LF몰)이 라피에스타양산에 입점하면서 활성화 움직임을 보이고 있으며, 지역 상권 회복의 기대감이 높아지고 있습니다. 또한, '빛의 거리' 조성 사업 등을 통해 상권을 개선하려는 노력이 지속되고 있어 향후 상권의 변화를 주목할 필요가 있습니다. 본건은 이러한 상권 변화의 중심 지역에 위치하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 부산 도시철도 2호선 증산역과 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 라피에스타양산 건물 내에는 다양한 편의시설 및 상업시설이 입점해 있으며, 인근에 근린생활시설, 마트, 병원(양산부산대학교병원 인접) 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 물금읍 자체가 경상남도 내에서 인구 밀집도가 높은 지역이며, 젊은 층 인구가 많은 것으로 알려져 있습니다. 주변에 물금중학교 등이 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.7. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건의 소재지인 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 및 그 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장, 화장장, 교도소 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건이 위치한 라피에스타양산 건물 및 증산 상권은 과거 높은 공실률로 어려움을 겪었던 이력이 있습니다. LF몰 입점으로 활성화 기대감이 있으나, 여전히 평일 상가 거리는 한산하다는 평가도 존재하며, 상권 활성화 여부는 향후에도 지속적인 모니터링이 필요합니다. 또한, 본건은 인접 호수와 함께 일체의 판매시설로 이용 중이라는 점[주의사항]은 향후 임대 또는 전대 시 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.9. 종합 의견

울산지방법원 2024타경8883 (2) 물건은 부산 도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치한 상업용 부동산입니다. 과거 상권 침체를 겪었으나, LF몰 입점 및 상권 활성화 노력으로 변화의 가능성을 보이고 있는 지역입니다. 건물 자체는 판매시설로 이용 중이며, 현재 인접 호실과 통합하여 사용되고 있습니다. 이러한 통합 운영 방식은 장단점을 동시에 가질 수 있습니다. 장기적으로 상권이 회복될 경우 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 현재의 공실률 및 상권 활성화 수준을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 증산역과 매우 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 상권 활성화 기대: LF몰 입점 및 도시 계획 사업을 통한 지역 상권 재도약 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 통합 운영 중인 상태이나, 향후 분할 또는 타 용도로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 권리 분석, 주변 시세 조사 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계