나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117060 [1] 울산광역시 남구 신정동 1105-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 남서측 인근에 소재하며 주변은 주로 병의원, 아파트,
주택 및 근린생활 등으로 형성되어 있으며 남측 인근에 울산대공원이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며 차량출입 가능함.

형태 및 이용상태

세장형지로 인근지와 대체로 등고이며 평탄한 주택부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭6미터정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

수목(감나무 및 남천 등)은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고, 평가는 공부면적으로 하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.남구청 건축허가과에 문의한바 본건은 "대공원가로주택정비사업"추진지역내에 소재하며
2021년 동의서 검인이후 현재까지 접수된 진행사항은 없다고하므로 응찰시 진행사항에 대해
서는 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 키스톤지붕 단층으로 주요마감은
외벽 판넬
내부 벽지 등
창호 샷시.

이용상태

주택.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 전기설비 등(내부상세는 미상임)

부합물 및 종물

ㄱ : 조적조 슬래브지붕 단층 창고 2.5㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상입니다.

2.본건물 내부는 거주자 거부로 내부를 확인할 수 없어 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 본건 내부구조 및 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 수목 및 제시외 건물(1-1, 감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ)도 매각에 포함.
2. 목록 2. 토지의 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고, 평가는 공부면적으로 하였음.
3. 목록 2. 토지는 '대공원가로주택정비사업' 추진지역 내에 소재하나, 진행상황은 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경117060 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1105-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 942,678,800원

* 토지면적: 295.00㎡ (약 89.24평)

* 건물면적: 176.40㎡ (약 53.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 남서측 인근에 소재하며, 주변은 병의원, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 남측 인근에는 울산대공원이 있습니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 출입이 가능합니다.

* 형태 및 이용상태: 세장형의 평탄한 주택부지입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 15일 접수된 신정새마을금고의 근저당권입니다.

* 이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. (근저당, 가압류, 임의경매 등 다수)

* 토지 등기부채권 총액: 1,217,099,022원

* 건물 등기부채권 총액: 1,217,099,022원

* 임차인 현황

* 임차인: 이순남 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1991년 8월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 보증금이나 차임이 없거나, 별도의 계약 관계가 존재할 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 울산 남구 신정동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 병의원, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보는 본건과 물건 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 2026년 5월 기준 연립다세대 매매가는 2억 9천만원부터 4억 3천만원 사이로 조사되었습니다.

* 인근 단독주택 시세 정보에 따르면, 2026년 7월 말 기준 유사 면적 및 연식의 단독주택 매물이 5억 1천만원에서 6억 5천만원 선에 거래되었거나 매물로 나와 있으며, 더 넓은 토지의 경우 13억원에 매물로 나와 있는 사례도 있습니다. 이를 고려할 때, 본건의 감정가는 이러한 시세와 비교하여 판단할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 울산대공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 공업탑 로터리 인근으로 다양한 편의시설(병원, 상가 등) 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 주변이 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이순남(이 ) 임차인은 1991년 8월 2일 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 보증금 인수 금액은 없음을 의미할 수 있으나, 임차인의 실제 점유 권한 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 정비사업 진행 불확실성: 본건은 '대공원가로주택정비사업' 추진 지역 내에 소재하나, 사업 진행 상황이 불분명합니다. 이는 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 여부에 따라 자산 가치에 변동이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 거주자 거부로 인해 건물 내부를 확인할 수 없어, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 경계 확인 필요: 토지의 지적상세 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 일부 포함 물건: 매각에 수목 및 제시외 건물(ㄱ) 창고가 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 양호한 입지에 위치한 단독주택으로, 울산대공원과 같은 편의시설 이용이 용이하며 교통 접근성 또한 우수합니다. 그러나 '대공원가로주택정비사업'의 불투명한 진행 상황과, 대항력을 가진 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있는 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 문제와 관련하여 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 해당 임차인의 실제 계약 관계 및 점유 권한에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 건물 내부 확인 불가 또한 명확한 부동산 가치 산정을 어렵게 하는 요인입니다. 이러한 불확실성들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산대공원 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: '대공원가로주택정비사업'이 구체화될 경우, 해당 지역의 재개발을 통해 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 대지: 295㎡ (약 89.24평)의 넓은 대지를 소유하고 있어 활용 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계 (일부 제외): 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸 예정으로, 인수되는 부담은 상대적으로 적습니다. (단, 임차인 이슈는 별도 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9억 4,267만 8천원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 0원 보증금, 건물 내부 확인 불가, 정비사업의 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 지역의 단독주택 매매 사례를 참고하되, 리스크 요인에 대한 충분한 할인율을 적용하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 단독주택 시세 및 감정가를 고려했을 때, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰 희망가는 약 6억 6천만원 ~ 7억 5천만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (감정가의 약 70% ~ 80%)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 직접적인 접촉을 통한 명확한 사실관계 확인, 정비사업 진행 상황에 대한 면밀한 조사, 그리고 내부 확인을 위한 노력 등 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.