나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118575 [1] 경상남도 양산시 명곡동 929 답 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118575 [1] 경상남도 양산시 명곡동 929 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경118575 | 소재지: 경상남도 양산시 명곡동 929 | 감정가: 13,520,000원 | 최저가: 6,625,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경118575 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118575 (1)

소재지: 경상남도 양산시 명곡동 929

용도 (공부상): 답

감정가: 13,520,000원

토지면적: 520.00㎡ (약 157.30평)

토지 지분율: 52000

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 명곡동에 위치하며, "동원과학기술대학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 임야, 그리고 하천 등으로 구성되어 있어 전반적으로 자연 친화적인 입지를 보입니다. 차량 접근은 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다. 물건의 북측으로는 소로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 정OO이며, 매각 대상은 토지입니다. 권리 관계는 본 경매 절차를 통해 정리될 예정이나, 가장 중요하게는 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 양산시 명곡동 지역은 주로 농경지, 임야, 하천 등 자연적 요소가 많은 지역입니다. 이에 따라 전문적인 상업 시설이나 활성화된 상권은 기대하기 어렵습니다. 인근에 "동원과학기술대학교"가 위치하고 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 편의 시설이 일부 존재할 수 있으나, 본건 자체의 상권으로서의 가치는 높지 않을 것으로 보입니다. 장기적인 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성은 검토해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '하천'으로 이용되고 있으며, 자연 녹지 지역 내에 위치합니다. 따라서 도심지나 택지지구에 비해 주거 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 동원과학기술대학교가 인근에 있어 관련 교육 및 편의 시설 이용은 가능할 수 있습니다. 정확한 생활 편의 시설과의 거리는 추가적인 현장 방문이나 지도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 두드러지는 리스크는 공부상의 지목(답)과 실제 이용 현황(하천)이 다르다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 있어 법적, 행정적 제약을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 미제출 시 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있으므로, 낙찰자는 반드시 해당 서류를 준비해야 합니다. '자연녹지지역', '하천구역', '가축사육제한구역' 등 토지이용계획상의 각종 제한 사항들도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상남도 양산시 명곡동 소재 토지는 감정가 13,520,000원으로 비교적 낮은 편입니다. 입지적으로는 대학 인근이라는 장점이 있으나, 주변이 농경지, 임야, 하천 등으로 이루어진 자연 녹지 지역이어서 상권이나 주거 편의성은 떨어집니다. 무엇보다 공부상 지목과 현황의 불일치(답 vs 하천) 및 농지취득자격증명 필수 제출 요건은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 사항입니다. 따라서 본건은 일반적인 부동산 투자라기보다는, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔 투자에 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 현재의 낮은 감정가는 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

2. 자연녹지지역: 제한적인 지역이나, 미래의 용도 변경 또는 개발 계획 수립 시 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

3. 대학 인근: 동원과학기술대학교와 가까워 소규모 개발 수요 또는 관련 시설 공급의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

4. 현황의 특수성: 현재 '하천'으로 이용되는 점은 법적 제약을 야기할 수 있으나, 향후 토지 이용 계획 변경 시 독특한 투자 가치를 창출할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건 낙찰 시 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 공부와 현황의 차이 및 지역적 제한 사항에 대한 면밀한 검토 후 신중한 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계