나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118452 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택
, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층 건물 중 6층 602호, 6층 604호 및
6층 605호로서,

외벽 : 일부 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

본건 (1-3) 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 및 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건이 속한 건물외벽에 <J아트하우스빌>이란 표시가 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 건물외벽에 'J아트하우스빌' 이란 표시가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118452 (2)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 6층604호

건물명: J아트하우스빌 (건물 외벽 표시)

용도: 도시형생활주택

감정가: 117,000,000 원

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 건물 외벽에 'J아트하우스빌' 표시 확인됨.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 공장용지, 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. <공암삼거리> 남동측 인근에 자리하고 있어 지역 내에서 파악되는 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부상 소유권이전(2016-12-27) 및 공동 담보에 의한 근저당(말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2016-12-27, 89,284,000원)이 설정되어 있었습니다. 이후 추가 근저당 및 임의경매 개시결정(울산중앙신용협동조합, 249,132,523원)이 등기되었으나, 경매 절차가 진행됨에 따라 해당 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악된 바 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (예: 지상권 등).

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 낙찰자는 모든 등기부상 권리를 말소시키고 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택과 공장용지, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다. 주거 기능과 더불어 일부 상업 및 업무 시설이 공존하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 인근에 공장용지가 분포하고 있어, 지역 특성상 주거 환경의 쾌적성 측면에서 일부 영향이 있을 수 있습니다. 'J아트하우스빌'이라는 건물 외벽 표시로 보아, 해당 건물이 소규모 단지 또는 유사한 유형의 주택으로 구성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다. 북측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 소규모 상가 등이 위치할 것으로 예상되며, 더 넓은 범위의 상업시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변 지역에 상북중학교, 양산제일고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적인 도보 거리 및 학군 배정은 별도 확인 필요)

* 기타: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 가스 공급 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 과정이나 향후 임대차 운용 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

* 지역적 특성: 일반상업지역 내에 위치하나, 인근에 공장용지가 분포하고 있어 소음, 매연 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2016년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 도시형생활주택의 특성상 장기적인 유지보수 및 관리 측면에서 일반 아파트와는 다른 고려가 필요할 수 있습니다.

* 규제 지역: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 일괄 매각되어 토지 및 건물 권리를 모두 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적어 명도 리스크가 낮다는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 인근 공장용지 분포, 제한구역 지정 등 지역적 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 건물의 관리 상태 및 향후 시세 변화 가능성을 고려하여 접근하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 초기 투자 부담: 감정가 1억 1천7백만원 대비, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 초기 투자 부담을 낮출 수 있습니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구나 소규모 임대 사업을 위한 투자 상품으로 적합합니다.

* 명도 용이성: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 주변 시세 및 본건의 입지 조건, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 절대적인 가격이 아니며, 실제 경매 참여 시 경쟁 상황, 본건의 최신 시세 변동, 현장 조사 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.