나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118452 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택
, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층 건물 중 6층 602호, 6층 604호 및
6층 605호로서,

외벽 : 일부 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

본건 (1-3) 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 및 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건이 속한 건물외벽에 <J아트하우스빌>이란 표시가 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 건물외벽에 'J아트하우스빌' 이란 표시가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경118452 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

감정가: 117,000,000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 본건 건물 외벽에 'J아트하우스빌' 이란 표시가 있음.

1.2. 면적 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 6층602호 (도로명 주소: 경상남도 양산시 민등대길 32)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층 건물 중 6층 602호

건물 외벽: 일부 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등

건물 내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 샤시창호 등

위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 및 가스 공급 설비 등이 되어 있음.

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

토지지분: 14.613038251026616㎡ (약 4.42평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

건물지분: 36.8487㎡ (약 11.15평)

총 건축면적: 500.7㎡ (약 151.46평)

총 연면적: 2887.79㎡ (약 873.86평)

총 대지면적: 720㎡ (약 217.81평)

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 <공암삼거리> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 자루형의 형상이며 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택의 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다. 차량으로 20~30분 거리에 언양, 물금, 울산, 부산 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2016년 12월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을14)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 이후 접수된 권리들은 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 101,284,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 황윤민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

*임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (등기부 요약 상 말소기준권리 외 모든 권리가 말소 대상임)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 공동주택, 공장용지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 GS25, CU, 세븐일레븐, 이마트24 등 편의점이 다수 존재합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '벧엘클럽하우스'라는 정신재활시설이 상북면에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가까운 거리에 학교가 있으며, '양산희망학교'(특수학교)가 경상남도 양산시 상북면 충렬로 993-25에 위치합니다. 다른 초, 중, 고등학교는 반경 2.5km 내에 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 편의점 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다. '양산주민편익시설'이 인근에 있습니다.

5.3. 주거환경

전원생활과 도시 생활의 중간 형태로, 차를 이용하면 주요 도시 접근이 용이합니다. 'J아트하우스빌'이라는 건물 외벽 표시가 있어, 이 명칭으로 통칭되는 건물 단지 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 세부 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

* 'J아트하우스빌' 표기: 건물 외벽에 특정 명칭이 표기되어 있어, 이는 건물 전체의 명칭이거나 특정 구역을 지칭할 수 있습니다. 해당 건물 단지의 명칭 및 관리 체계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2016년 사용 승인된 건물로, 외벽 마감 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 117,000,000원입니다. 전용면적 약 11.15평(36.85㎡)의 소형 주거 공간이며, 현재 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준인지 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 요구됩니다. 주거 환경은 전원생활과 도시 접근성의 조화를 이루고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 또는 소형 주거 공간 수요에 적합한 전용면적.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 양산시 상북면 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이며, 과거 매매 사례 가격은 122,400,000원(2016년)입니다. 주변 유사 건물(일양하이츠타운)의 매매 사례를 보면, 본건보다 큰 면적(약 18~25평)의 경우 4천만 원대에서 9천만 원대까지 거래되었습니다. 하지만 도시형생활주택 또는 오피스텔의 경우, 일반 아파트와 다른 시장 논리가 적용될 수 있으며, 소형 면적은 평당 단가가 높게 형성될 가능성도 있습니다.

직접적인 비교 대상이 되는 유사 면적의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 따라서, 감정가 및 과거 거래가를 참고하되, 현장 조사를 통한 건물의 상태, 내부 마감, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재 시장 상황과 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 낮은 범위에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 상세한 물건 상태를 확인하고, 최근 부동산 동향 및 유사 물건의 실거래가 추이를 면밀히 분석하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.