나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경4244 [2] 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 967 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 "오당마을" 내 및 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택,
농경지, 농가창고 및 자연림 등으로 형성된 농촌지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1, 11, 13 - 16) : 북동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 2) : 북동하향 완경사 지대내 자체지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 나지 상태임.
일련번호 3, 4) : 북동하향 완경사 지대내 자체지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 나지 및 일부 현황 "도로" 로
이용중임.
일련번호 5, 6) : 남동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 7) : 남동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 나지 상태임.
일련번호 8, 10, 12) : 북동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 나지 상태임.
일련번호 9) : 북동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 나지 및 일부 현황 "도로" 로 이용중임.
일련번호 17) : 북동하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
일련번호 2, 5, 15) : 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
일련번호 3, 4, 9) : 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
일련번호 6 - 8, 10 - 13, 16, 17) : 지적도상 맹지이나, 인접필지 등을 경유하여 접근 가능함.
일련번호 14) : 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 - 4, 6 - 16) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(오당천)<소하천정비법>임.
일련번호 17) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호 4) 토지상에 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 3, 4, 9) 토지는 공부상 "대" 이나, 일부 현황 "도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경4244 (2)

소재지: 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 967

용도: 답 (전, 일부 현황 도로)

감정가: 25,779,000원

토지면적: 661.00㎡ (약 200평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서부농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항:

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

* 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수신청보증금 미반환)

작성일: 2026년 6월 10일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 "오당마을" 내 및 서측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 단독주택, 농경지, 농가창고 및 자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 금수강산면은 성주군에서 인구가 가장 적은 행정구역 중 하나이며, 산지 비율이 높고 농경지가 조성되어 있습니다.

* 교통상황:

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접 도로 폭이 좁아 접근성에 일부 불편함이 있을 수 있습니다. 면소재지인 광산리에서 접근성이 양호한 편이나, 지역 내 일부 지역은 교통이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황:

본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 전(밭)으로 이용 중인 토지, 나지 상태의 토지, 일부 현황 "도로"로 이용 중인 토지, 자연림 상태의 토지가 혼재되어 있습니다. 토지는 대부분 북동 또는 남동하향의 완경사 지대 내 부정형의 토지 형태를 띱니다.

* 인접 도로 상태:

일부 필지는 노폭 약 2~3m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 다수의 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지 등을 경유하여 접근이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

대부분의 필지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

일부 필지는 소하천구역 또는 준보전산지를 포함하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 특이사항으로 지상권에 대한 언급이 있으나, 상세 내용은 비어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리:

일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위의 권리는 인수될 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리(근저당)보다 선순위로 인수될 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 전체 임대 관계는 파악되지 않아 미상입니다.

* 등기부 현황 요약:

말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수 근저당 (서부농업협동조합, 442,000,000원).

등기부채권 총액: 455,007,180원 (근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 포함).

본 경매는 서부농업협동조합의 근저당에 기한 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 지역은 주로 농경지와 자연림, 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미약하며, 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 생활권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 성주호와 인근의 아라월드와 같은 관광 레저 시설이 있으나, 이는 대상 물건의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설:

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 성주읍내 또는 인근 지역으로 이동해야 접근이 가능합니다. 금수강산면 자체는 인구가 적은 지역으로, 생활 편의시설이 제한적일 것으로 보입니다. 성주호 주변에 수상 레저 시설 등이 있으나, 일상생활 편의와는 관련이 적습니다.

* 교육 시설:

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재하나, 학생 수 감소로 인한 폐교가 있었던 점을 고려할 때, 일부 교육 시설은 원거리 통학이 필요할 수 있습니다.

* 교통 접근성:

차량 접근은 가능하나, 일부 필지가 맹지이고 인접 도로 폭이 좁아 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 이용은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

매수인은 농지법에 따라 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하며, 낙찰자라도 소유권을 취득할 수 없습니다. 농업 경영 계획서 또는 주말·체험영농 계획서 제출 등 발급 요건을 충족해야 합니다.

* 토지 현황 및 공부상 차이:

일부 필지는 공부상 "대"이나 현황 "도로"로 이용되고 있어, 경계 확정 및 실제 이용 가치에 대한 분쟁 소지가 있습니다. 또한, 토지상에 제시외건물 'ㄱ'이 소재하여 이에 대한 별도 처리 또는 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접면:

다수의 필지가 지적도상 맹지로, 건축이나 개발 시 인접 토지 사용 승낙 또는 통행권 확보가 필요합니다. 인접 도로 폭이 좁아 차량 통행 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한:

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 일부 필지는 소하천구역, 준보전산지에도 해당되어 추가적인 개발 제한이 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축산업 관련 시설이 산재할 가능성이 있으며, 가축사육제한구역 지정으로 인해 일부 악취나 환경 문제가 제한적으로 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 금수강산면 광산리에 위치한 다수의 필지로 구성된 답(논), 나지 등 토지 매각 건입니다. 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 참여 자체가 어렵습니다. 토지 이용 현황과 공부상 차이, 맹지, 제시외건물 존재 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 하며, 토지이용계획상의 제한 사항 또한 신중하게 검토해야 합니다. 본 물건은 재매각으로 진행되는 점을 감안할 때, 이전 경매에서의 유찰 사유를 파악하는 것이 중요하나, 제공된 정보로는 확인이 어렵습니다. 전반적으로 투기적 목적보다는 해당 지역의 농업 경영을 위한 실수요자나, 지역 특성을 잘 이해하는 투자자에게 더 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 넓은 면적의 토지임에도 불구하고 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 농업 잠재력: 실제 농업 경영 의지가 있는 경우, 농지로 활용하여 자경 시 유리한 측면이 있습니다.

* 재매각 이점 (잠재적): 재매각 물건은 이전 경매보다 낮은 가격으로 시작될 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 특화 개발 가능성: 성주군 지역의 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 장기적이고 불확실한 요소입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 현황과 공부상 차이, 제시외건물 존재 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 최초 감정가 대비 경쟁 정도에 따라 입찰가가 형성될 것입니다.

감정가 25,779,000원을 기준으로, 잠재적 리스크와 필요한 추가 제반 비용(농취증 발급 절차, 토지 정리, 개발 가능성 검토 등)을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 약 18,000,000원 ~ 23,000,000원.

(최종 입찰가는 물건의 실제 현황, 경쟁 입찰자, 본인의 자금 사정 및 투자 목표에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.