나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83239 [1] 경기도 파주시 적성면 구읍리 596-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 구읍리 소재 "적성교차로" 북측 인근에 소재하는 물건으로, 주위는 단독주택,
공장, 창고, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

○ 본건 (1),(3),(6)은 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 지상에 일부 평탄화한 사다리형의 토지로,
현황 단독주택의 건부지로 이용중입니다.
○ 본건 (5),(8)은 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 지상에 일부 평탄화한 사다리형의 토지로,
현황 잡목이 무성한 나지입니다.
○ 본건 (9),(10)은 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로, 현황 콘크리트 포장되어
도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 본건 (1),(3),(8)은 동측으로 노폭 약 4-5m의 도로와 접합니다.
○ 본건 (5)는 서측으로 노폭 약 4-5m의 도로와 접합니다.
○ 본건 (6)은 지적상 서측으로 도로와 접하나 인접토지 및 도로부지와의 연계 및 경계를 육안으로
정확히 확인하기 어려워, 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 본건 (1),(3),(5),(10):
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>

○ 본건 (6),(8):
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역((수도법 시행령 제14조의3제1호))<수도법>

○ 본건 (9):
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역((수도법 시행령 제14조의3제1호))<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가요항표, 도면 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

본건 지상에 건축신고를 필하였으나 미완공된 건축물 3동이 소재하며, 동 건물에 대한 등기사항전부증명서는 존재하나, 미사용승인건물로 건축물대장은 부재한 점을 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대차 관계는 미상입니다.
○ 현황 지상 건물3동은 미사용승인 건물로, 건축신고사항에 부합하게 시공이 이뤄지고 있는것인지에 대한 사항과 이후 적법하게 사용승인이 완료 될 수 있는지 등에 대해서 별도 확인이 필요하니 경매입찰시 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 (2),(4),(7) 공히 철근콘크리트 철근콘크리트(경사)지붕 지상2층 단독주택으로,
건축승인필 후 미완공된 건물이며,

- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽: 인테리어 마감 등
- 창호: 하이 새시창호 입니다.

이용상태

본건 (2),(4),(7) 공히 "단독주택(각1가구)"으로 공사중에 중단된 상태입니다.

설비내역

현장조사시 외관상 기본적인 급배수시설 및 위생시설 등에 대한 시공이 이뤄졌으나 그 기능의 정상적인
작동여부는 확인할 수 없었습니다.

부합물 및 종물

외관상 포착되는 내용은 없습니다.

공부와의 차이

외관상 포착되는 내용은 없습니다. 다만, 본건은 확인가능한 건축도면 등을 구득할 수 없었으며, 시공된 건물의 위치가 신축신고 사항에 부합하는지 여부 등은 별도 확인이 필요하니, 경매입찰시 이러한 사정을 필히
참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대차 관계는 미상입니다.
○ 본건에 대해서 객관적으로 확인 가능한 도면 등이 부재하여 대략적인 구조도면만 작성하였으며,
건물등기사항전부증명서상 면적에 기초하여 동일성 등을 확인하였습니다. 후첨 "지적도"상에 현장조사에
따른 본건 건물의 위치를 표기하였으나, 경계침범여부 등은 별도 측량에 의해서 재확인해야 함을
참고 바랍니다.
○ 시공상태는 후첨 "사진용지" 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 2.,4.,7.,은 적법한 건축허가 및 착공신고를 마친 건축행위로 공사가 중단된 미사용승인 건물임. 목록 5.는 현황 전으로, 목록 9.,10.은 일부 도로로 이용중임. 목록9.,10.은 각 지분 경매임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경83239 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 적성면 구읍리 596-25

* 용도: 단독주택

* 감정가: 820,752,000원

* 토지면적: 2,268.00㎡ (약 687.05평)

* 토지지분: 1,935.9994㎡ (약 585.78평)

* 건물면적: 291.82㎡ (약 88.33평)

* 건물지분: 291.82㎡ (약 88.33평)

1.3. 주요 특징

* 특이사항: 공동담보, 토지/건물 일괄매각

* 주의사항:

* 목록 2, 4, 7은 적법한 건축허가 및 착공신고를 마쳤으나 공사가 중단된 미사용승인 건물임.

* 목록 5는 현황 전(밭)으로 이용 중임.

* 목록 9, 10은 일부 도로로 이용 중이며, 각 지분 경매임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 적성면 구읍리 소재 "적성교차로" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 공장, 창고, 전(밭), 답(논), 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 진입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 본건 토지(1, 3, 6)는 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 지상에 일부 평탄화된 사다리형 토지로, 현황 단독주택의 건부지로 이용 중임.

* 본건 토지(5, 8)는 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 지상에 일부 평탄화된 사다리형 토지로, 현황 잡목이 무성한 나지임.

* 본건 토지(9, 10)는 인접 토지 대비 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로, 현황 콘크리트 포장되어 도로 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 토지(1, 3, 8)는 동측으로 노폭 약 4-5m의 도로와 접함.

* 본건 토지(5)는 서측으로 노폭 약 4-5m의 도로와 접함.

* 본건 토지(6)은 지적상 서측으로 도로와 접하나, 인접 토지 및 도로부지와의 연계 및 경계를 육안으로 정확히 확인하기 어려워 별도 확인이 필요함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(1, 3, 5, 10)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

* 본건 토지(6, 8)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 공장설립승인지역임.

* 본건 토지(9)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 공장설립승인지역이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 18일자 고양동부새마을금고의 근저당권(을2)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 28일자 파주시의 압류(갑3)임.

* 경매개시결정 등기(2024타경83239)는 2024년 10월 29일에 고양동부새마을금고에 의해 접수되었으며, 해당 등기와 그 이전의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액은 토지 994,950,310원, 건물 132,000,000원으로, 합계 1,126,950,310원임.

3.2. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 지상권 설정 관련 내용이 있어 별도 확인이 필요함. (등기부상 지상권은 말소 처리됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 파주시 적성면 구읍리는 단독주택, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역임.

* "적성교차로" 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편임.

4.2. 주변 건물 거래 정보 분석

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 주로 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 다세대 주택의 경우, 2025년 12월 거래된 68.545㎡(전용면적) 건이 9,500만원, 2026년 4월 거래된 73.49㎡(전용면적) 건이 9,000만원, 2026년 2월 거래된 100.9㎡(전용면적) 건이 25,000만원으로, 입주 연도 및 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타남.

* 본건은 대규모 토지 위에 단독주택이 건축 중인 상태로, 이들 다세대 주택 시세와는 직접 비교하기 어려우며, 본건의 감정가(820,752,000원)를 기준으로 시세 파악이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건 주변은 주거, 농업, 공업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 수 있으며, 도심 지역 대비 편의성이 낮을 수 있음.

* "적성교차로" 인근으로 도로망은 갖추어져 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

5.2. 주변 혐오시설 조사 결과

* 경기도 파주시 적성면 구읍리 596-25 인근 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등) 존재 여부를 조사하였으나, 현재로서는 명확하게 확인되는 혐오시설 정보는 없음. 다만, 인근에 군사보호구역으로 지정된 지역이 있어 제한 사항이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미사용승인 건물

* 본건 건물(목록 2, 4, 7)은 건축 허가를 받았으나 사용 승인이 완료되지 않은 상태로, 추가 공사 및 행정 절차에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최종 사용승인이 불가할 위험도 존재함.

6.2. 토지 이용 현황

* 토지 일부가 현황 전(밭) 및 도로로 이용 중이며, 특히 목록 9, 10은 지분 경매로 도로로 이용되는 부분에 대한 이해관계 확인이 필요함.

6.3. 경계 및 현황 불일치

* 일부 토지의 경계 확인이 어렵고, 건축된 건물의 위치가 신고 사항과 일치하는지 별도 확인이 필요하여, 측량 등 추가 조사가 요구됨.

6.4. 권리관계 복잡성

* 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건의 권리 관계도 함께 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 적성면 구읍리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있으나 건축 중단된 미사용승인 건물과 일부 토지의 현황 불일치 등 잠재적 리스크를 안고 있음. 주변 지역은 주거, 공업, 농업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준임. 다세대 주택 시세 정보는 있으나 직접적인 비교는 어려우며, 본건의 가치는 감정가를 중심으로 평가해야 함.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지를 활용한 개발 가능성 (미사용승인 건물 완공 시).

* "적성교차로" 인근으로 교통망 접근성.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 820,752,000원으로 책정되었으나, 공사 중단된 미사용승인 건물, 토지 이용 현황 불일치, 도로 일부 지분 경매 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있음. 또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있어 유찰 가능성도 존재함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 5억 7천만원 ~ 6억 5천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있음. 다만, 이는 현장 조사 결과, 권리관계의 명확성, 주변 시세 동향, 응찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.