나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경83059 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2024.06.19

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층건으로서,
외벽은 석재타일 등 마감.
창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. (후첨 "건물이용 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물이용 및 내부구조도"와 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의
사항"란을 참조 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물만의 매각
2. 이 사건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
3. 배당요구권자 주식회사 에이치엘씨가 이 사건 건물의 철거와 건물대지에 대한 인도를 명하는 판결을 득하고 해당 판결이 확정된 자료를 제출하였음(의정부지방법원 2022가단100912 토지인도 사건)
4. 임차인들의 임대차계약 진정성 및 대항력 유무에 대한 다툼 있음(상세 내용은 매각물건명세서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2023타경83059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO (건물 등기부상 말소기준권리 채권자는 주식회사 대산으로 등재되어 있습니다.)

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15

용도: 단독주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 298,707,200원

건물면적: 169.72㎡ (약 51.34평)

토지면적: 0㎡ (토지는 매각 대상이 아니며, 건물만 매각 대상입니다.)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 가평군 청평면에 위치하며, 주변은 산림과 자연 경관이 어우러진 지역입니다. 대성리역과 인접해 있어 수도권 접근성이 비교적 용이합니다. 북한강과 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 및 주식회사 에이치엘씨의 소유권 이전(임의경매로 인한 매각) 기록이 있습니다 [토지 등기부요약]. 건물 등기부상 말소기준권리는 주식회사 대산의 강제경매개시결정(2024-05-31)입니다 [건물 등기부요약].

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 정 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-04, 확정일자 2024-04-09, 배당신고일자 2024-08-28, 대항력: 있음.

* 주식회사 J&A 개발: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-02, 확정일자 2024-04-09, 배당신고일자 2024-08-28, 대항력: 있음.

3.3. 말소기준권리

주식회사 대산의 강제경매개시결정(2024-05-31)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다 [물건명세서 참고사항].

3.5. 권리분석 특이사항

채권자(주식회사 대산)는 임차인 정 및 주식회사 J&A 개발의 임대차계약이 채무자와 무관하게 작성된 허위/가장 계약이며, 법인 임차인의 경우 대항력 요건을 갖추지 못하여 배당 배제 대상이라는 취지의 의견서를 제출하였습니다. 따라서 임대차의 진정성 및 대항력 유무에 다툼이 있어 입찰 시 주의가 필요합니다 [물건명세서 참고사항].

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 JSON 정보는 다세대 주택의 매매 사례이며, 본건과 같은 단독주택(건물면적 169.72㎡)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 제공된 사례는 32.11㎡에 75,500,000원부터 59.99㎡에 130,000,000원, 52.51㎡에 136,600,000원까지 분포하고 있습니다. 본 물건의 정확한 시세 파악을 위해서는 유사한 규모와 형태의 단독주택 거래 사례 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본 물건이 소재한 경기도 가평군 청평면 대성리 지역은 수도권에서 접근성이 좋은 편으로, 대성리역이 인접해 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 관광지로는 남이섬, 자라섬, 청평호 등이 있으며, 산림과 북한강이 어우러진 자연 환경을 가지고 있습니다. 지역 내 편의시설은 기본적인 생활에 필요한 수준일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 법규 위반

본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물입니다 [주의사항 2]. 이는 향후 건물 철거 명령이나 행정 제재로 이어질 수 있는 중대한 문제입니다.

6.2. 토지 문제

본 경매는 건물만 매각 대상이며, 토지는 포함되지 않습니다 [주의사항 1]. 특히, 배당요구권자인 주식회사 에이치엘씨가 이 사건 건물의 철거와 건물 대지에 대한 인도를 명하는 판결을 득하고 해당 판결이 확정된 자료를 제출한 상태입니다(의정부지방법원 2022가단100912 토지인도 사건) [주의사항 3]. 따라서 건물 매수인은 건물 철거 또는 토지 소유자와의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 분쟁

채권자가 임차인들의 임대차 계약의 진정성과 대항력 유무에 대해 이의를 제기하고 있어, 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다 [주의사항 4]. 보증금 및 명도 관련하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 불분명

물건명세서에 따르면 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다 [물건명세서 참고사항]. 이는 토지 소유자와의 관계에서 추가적인 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 단독주택 건물로, 감정가는 약 2억 9천만 원입니다. 그러나 건축물 사용승인 미준공, 토지 미매각 및 철거 판결 존재, 임차인과의 보증금 및 대항력 관련 분쟁 등 다수의 심각한 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 특히 건물 자체의 합법성과 토지에 대한 사용 권한이 불확실하여, 투자 가치 판단 및 낙찰 후 활용에 상당한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

매우 제한적이며, 매우 낮은 금액으로 낙찰되어 모든 리스크를 감수할 수 있는 경우에 한합니다.

* 주변 자연환경 우수.

* 수도권 접근성 양호 (대성리역 인접).

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 제공된 시세 자료로는 직접적인 비교가 어렵고, 건축법상 사용승인 미준공, 토지 매각 제외 및 철거 판결, 임차인과의 법적 분쟁 등 매우 중대한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 사유로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 298,707,200원이지만, 상기 위험 요소를 고려할 때 실제 가치는 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰 시에는 법률 전문가와 상담하여 모든 위험 요소를 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.