나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경83059 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경83059 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경83059
• 주소: 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-32
• 감정가: 298,707,200원
• 최저가: 146,367,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

남양주지원 경매4계 2023타경83059 | 소재지: 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-32 | 감정가: 298,707,200원 | 최저가: 146,367,000원 | 용도: 단독주택

1. 남양주지원 2023타경83059 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2023타경83059 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15

용도: 단독주택

감정가: 298,707,200원

토지면적: 0.00㎡ (지분율 0%)

건물면적: 169.72㎡ (약 51.35평)

건물 지분율: (주: 해당 물건은 건물만 매각 대상이며, 일반적인 건물 지분율 표기와 다름)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 안OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 없음

주의사항:

1. 건물만의 매각

2. 이 사건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임

3. 배당요구권자 주식회사 에이치엘씨가 이 사건 건물의 철거와 건물대지에 대한 인도를 명하는 판결을 득하고 해당 판결이 확정된 자료를 제출하였음(의정부지방법원 2022가단100912 토지인도 사건)

건물 개요:

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층건

외벽: 석재타일 등 마감

창호: 샷시 등 창호

이용 상태: 단독주택으로 이용중

설비 내역: 위생 및 급배수 설비 등 갖추었음

공부와의 차이: 해당사항 없음

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지 조건

본건이 소재한 경기도 가평군 청평면 대성리는 경기도 북동부에 위치하며, 자연 경관이 수려한 지역입니다. 인근에 북한강이 있어 수변 경관을 즐길 수 있으며, 산간 지역으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 자랑합니다. 대중교통으로는 경춘선 대성리역이 있으며, 마을버스 및 시외버스 이용이 가능합니다. 다만, 산간 지역의 특성상 대중교통 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 이용 시에는 46번 국도를 통해 접근할 수 있으나, 최근 인근 지역에 대형 물류센터 건립으로 인해 교통 체증 우려가 제기되고 있습니다. 주변에는 펜션, 캠핑장 등 관광 시설이 다수 분포하고 있어 휴양 및 관광 목적의 방문객이 많은 지역입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

첫째, 본건은 '건물만 매각' 대상입니다. 이는 토지는 매각 대상이 아니며, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 별도의 권리(예: 토지 임차권, 지상권 등)가 존재하지 않을 수 있음을 시사합니다. 따라서 낙찰 후에도 토지 소유자와의 관계 설정이 필요하며, 토지 사용에 대한 추가적인 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 본건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이는 건물이 건축 관련 법규를 충족하지 못했거나, 법적 절차를 완료하지 않았음을 의미합니다. 이러한 건물은 건축물대장이 없거나, 신축 시 건축 허가 내용을 따르지 않았을 가능성이 있습니다. 사용승인을 받지 못한 건물은 대출 실행에 제한이 있을 수 있으며, 향후 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 위험도 있습니다.

셋째, 의정부지방법원에서 '토지인도' 사건에 대한 확정 판결이 존재합니다. 이는 현재 건물이 타인의 토지 위에 무단으로 점유하고 있거나, 법적으로 토지 사용 권한이 없음을 확인하는 판결입니다. 이 판결이 확정되었기 때문에, 낙찰자는 건물 철거 및 토지 인도를 명하는 강제 집행을 당할 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

결론적으로, 본건은 등기부등본 상의 권리 관계 외에도, 사용승인 미필, 토지인도 판결 등 복합적인 법적 쟁점을 내포하고 있어 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 가평군 청평면 대성리는 주로 관광지 및 전원생활 지역의 성격을 띠고 있습니다. 대규모 상업 단지나 밀집된 도심 상권과는 거리가 있으며, 주변에는 펜션, 캠핑장, 글램핑장, 카페, 식당 등 관광 및 레저 관련 시설들이 주로 분포하고 있습니다. 이는 해당 지역의 경제 활동이 관광 산업에 크게 의존하고 있음을 보여줍니다. 최근 대형 물류센터 건립으로 인한 교통 문제 제기가 있었으나, 이는 상권 자체보다는 물류 이동에 따른 부수적인 영향으로 보입니다. 따라서 일반적인 상업적 가치보다는 지역의 특성에 맞는 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활 정보

본건 인근에는 대성초등학교가 위치해 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 병원 시설로는 청평면 소재지에 청평우리병원, 청평활명요양병원, 연세안과의원 등 다수의 의원 및 병원이 있으나, 본건 소재지인 대성리에서 다소 거리가 있습니다. 가평군 전체적으로 의료 인프라가 상대적으로 부족하다는 지적이 있으며, 군립의원 건립이 추진되고 있다는 소식도 있습니다. 편의시설의 경우, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 없으며, 지역 상점이나 마트 등을 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연 환경으로는 북한강과 주변 산림을 이용한 레저 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 매우 높으며, 다음과 같습니다.

1. **건축법상 사용승인 미필**: 사용승인을 받지 못한 건물은 합법적인 용도 변경이나 증축이 어렵고, 추후 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, 금융기관 대출 시에도 불리하게 작용할 수 있습니다.

2. **토지인도 확정 판결**: 건물 철거 및 토지 인도를 명하는 판결이 확정되어 있어, 낙찰자는 해당 건물을 철거하거나 토지 소유자와의 협상을 통해 합법적인 사용 권한을 확보해야 합니다. 이 과정에서 막대한 추가 비용이 발생하거나, 건물 철거 후 아무런 이득 없이 철거 비용만 부담하게 될 수도 있습니다.

3. **건물만 매각**: 토지 소유권 없이 건물만 소유하게 되는 경우, 토지 소유자가 사용을 제한할 경우 건물 활용이 불가능해집니다. 토지주의 동의나 별도의 토지 사용 계약이 없을 경우, 건물은 사실상 가치를 잃게 될 수 있습니다.

4. **혐오시설**: 현재까지 검색된 정보 상으로는 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았으나, 가평 대성리 지역의 일부에서는 쓰레기 불법 투기 문제가 지적된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있지만, 여러 가지 심각한 법적 및 실질적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 사용승인을 받지 못한 건물이며, 이미 건물 철거 및 토지 인도를 명하는 확정 판결이 존재한다는 점은 본 물건의 투자 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 낙찰받더라도 건물을 철거해야 할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 철거 비용 및 토지 사용에 대한 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 본건은 단순한 부동산 경매 투자 관점에서 접근하기보다는, 법률 전문가와의 심층적인 상담을 통해 위험성을 정확히 파악하고, 철거 후 재건축 가능성이나 토지 소유자와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 신중하게 결정해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 위험성이 매우 높아 일반적인 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다. 만약 투자를 고려한다면, 다음과 같은 관점에서 접근해야 합니다.

* **철거 후 재건축/신축 가능성**: 현재 건물이 법적인 문제를 안고 있으므로, 이를 철거하고 새로운 건축물을 합법적으로 신축할 수 있는지, 건축 허가 가능성 및 관련 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* **토지 소유자와의 협상**: 토지 소유자와의 직접적인 협상을 통해 토지 사용 권한을 확보하거나, 토지 매입 가능성을 타진하는 것이 유일한 합법적인 해결책이 될 수 있습니다. 성공적인 협상이 이루어진다면, 잠재적 가치를 회복할 수 있습니다.

* **철거 후 폐자재 처리 및 원상 복구**: 건물 철거 시 발생하는 폐자재 처리 비용 및 토지 원상 복구 비용 등을 사전에 정확히 산출해야 합니다.

* **법률 전문가의 면밀한 검토**: 본 물건의 법적 리스크(특히 토지 인도 판결)가 매우 크므로, 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 철거 집행 가능성, 권리 분석, 향후 법적 절차 등을 상세히 검토해야 합니다.

이러한 리스크를 감수하고 합법적인 활용 방안을 성공적으로 찾을 수 있는 소수의 투자자에게는 매우 낮은 가격으로 기회를 잡을 수 있을 가능성도 있습니다. 그러나 대부분의 투자자에게는 권장되지 않습니다.

법원 정보

남양주지원 경매4계