나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80569 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 103동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리에 소재하는 "퇴계원고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하며 근거리에 경춘선 "퇴계원역"이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제1층 제101호로서(사용승인일:2012.12.24)

외벽 : 외장타일 및 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 발코니샛시창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대의 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어 있으며 북측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(금호어울림), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교), 제한보호구역(후방지역:500m)(16m 위탁구역), 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경80569 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 103동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 건물명: 신별내퇴계원어울림

* 감정가: 504,000,000원

* 토지면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (분양면적 추정)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2012년 12월 24일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 103동 1층 101호

* 주위환경: 본 물건은 "퇴계원고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경춘선 "퇴계원역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 동측 하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 국지도로 및 집산도로 접합, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 2일자 주강식 가압류 (갑9)

* 주요 권리사항:

* 을17 주택임차권: 김 (전입일자 2020.02.21, 확정일자 2022.06.20), 보증금 450,000,000원.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김 의 대위변제자로서 신청채권자인 주택도시보증공사가 존재하며, 배당금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑8, 갑12, 갑17, 갑18, 갑20)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 퇴계원역이 있어 교통 요충지로서의 역할을 하며, 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 학교로는 퇴계원초등학교, 퇴계원중학교, 퇴계원고등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설에 대한 특별한 정보는 파악되지 않았습니다. (Search: "경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 주변 혐오시설")

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 신별내퇴계원어울림 (사용승인 2012.12.24)

* 구조: 철근콘크리트 16층 건물 중 1층 101호 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 드레스룸, 발코니 등)

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 완비.

* 단지 규모: 총 9개 동, 578세대 (총면적 69,569.28㎡)

* 주차: 총 32대 (지상 12대, 지하 18대)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 450,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가 504,000,000원 대비 상당한 금액이며, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.

* 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사합니다.

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 더 많은 자금이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항(성장관리권역 등)이 존재하나, 현재 아파트 용도에는 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 신축급(2012년 준공) 아파트입니다.

* 퇴계원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 하지만, 4억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 총 매입 비용에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

* 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금률 또한 투자 결정에 중요한 변수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2012년)의 아파트로, 내부 구조(방 3, 욕실 2)가 일반적인 가족 구성원에 적합합니다.

* 퇴계원역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 만약 임차 보증금 인수 금액을 고려한 총 매입 비용이 향후 예상 시세보다 현저히 낮아진다면, 시세차익을 기대할 수 있습니다. (성공적인 낙찰 및 명도, 시세 상승 전제)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 현 시세는 약 500,000,000원에서 550,000,000원 수준으로 추정됩니다. (Search: "신별내퇴계원어울림 아파트 실거래가")

* 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 450,000,000원이 매수 시 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이를 제외한 순수 자본 투입 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 현 시세 520,000,000원에서 인수 보증금 450,000,000원을 제외한 금액인 70,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

* 이 금액은 보증금 인수분 450,000,000원을 추가로 부담해야 하는 점을 감안한 순수 자본 투입 가치이며, 실제 입찰가는 법원의 매각 조건 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 높은 보증금률(최저매각가격의 20%)과 인수해야 하는 큰 금액으로 인해, 실제 입찰 참여는 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.